나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경116420 [1] 서울특별시 금천구 가산동 505-18 에이스하이엔드타워5차 제14층 제1404호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2024.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(전철 1ㆍ7호선)" 북서측 인근에
위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 업무시설, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼
재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 인근에 전철역(가산디지털단
지역-1ㆍ7호선)이 소재하여, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제14층 제1404호로서,
외벽 : 복합판넬, 페어글래스 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 강화유리창호 등임.

이용상태

아파트형 공장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생ㆍ급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 아파트형 공장 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 20m 내외 및 북동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m-25m)(2021-10-28)(접합), 일단
의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서
울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(남부교
육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수
도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역,
철도보호지구(2020-11-30)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경116420 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 505-18 에이스하이엔드타워5차 제14층 제1404호

용도: 지식산업센터 (공부상 용도: 아파트형 공장)

감정가: 796,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (채권자 정보는 제공된 정보를 바탕으로 추정)

특이사항: 유동화 물건, 별도등기 있음

1.2. 면적 및 건물구조

토지 면적: 40.31㎡ (약 12.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 163.48㎡ (약 49.5평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제14층 제1404호

사용 승인일: 2009년 07월 16일 (건축물대장 기준)

1.3. 건물 상태 및 이용현황

외부 마감: 복합판넬, 페어글래스 및 석재 붙임 마감 등

창호: 강화유리창호 등

이용 상태: 아파트형 공장으로 이용 중

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(전철 1·7호선)" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 지식산업센터, 오피스텔, 업무시설, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본 건은 남서측으로 폭 약 20m 내외, 북동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 일단의 공업용지 조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 장애물 제한 표면구역, 교육환경 보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역 등 각종 도시계획법규 및 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 경매 물건의 말소기준 권리는 2015년 6월 11일 접수된 중소기업은행 근저당권(을3)으로, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

이에 따라, 말소기준 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 1,789,191,002원입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 대지권의 목적인 토지에 대한 별도등기(을구6번 지상권 설정등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 부분에 대한 정확한 가치 평가 및 추가적인 법적 검토가 필수적입니다.

3.3. 임차인 현황

* 에이블디자인주식회사 (대표 한미현)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 4월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 현황조사서상 소유자 겸 채무자와 임차인이 점유 공간을 별도 구분 없이 절반씩 사용 중이라는 조사 내용이 있습니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 특징

본 건이 소재한 가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 IT 및 지식산업단지입니다.

다수의 중소기업, 벤처기업, IT 관련 기업들이 밀집해 있어 활발한 비즈니스 활동이 이루어지고 있습니다.

인근에 대규모 아울렛, 백화점, 복합 쇼핑몰 등이 있어 직장인들을 위한 편의시설 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 수요 분석

주요 임차 수요층은 IT, 소프트웨어 개발, 디자인, 영상 등 다양한 업종의 기업들입니다.

가산디지털단지역을 중심으로 한 교통의 편리성과 산업단지 내 인프라가 풍부하여 기업들의 입주 선호도가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 교통: 지하철 1·7호선 가산디지털단지역, 다수의 버스 노선.

* 쇼핑: 마리오아울렛, 현대아울렛, W몰 등 대형 복합 쇼핑몰.

* 금융: 인근 은행 지점 다수.

* 의료: 병원 및 의원 등 의료 시설.

* 기타: 다양한 음식점, 카페, 근린생활시설.

5.2. 주변 환경

주변에 다수의 지식산업센터와 오피스 건물이 밀집해 있어 업무 환경이 발달했습니다.

또한, 아파트 단지가 인접해 있어 주거 환경과의 조화도 이루고 있습니다.

가산디지털단지는 산업단지로서, 일반적인 주거 지역과는 상이하나, 직주근접 환경으로는 매우 우수합니다.

5.3. 혐오 시설

본 건 주변 지역에 직접적으로 인접한 혐오 시설은 현재까지 파악된 정보로는 확인되지 않았습니다. 그러나 대규모 산업단지 특성상 일부 물류 창고나 공장 시설이 혼재할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 인수

가장 큰 리스크는 별도등기로 남아있는 토지 지상권 설정 등기를 인수해야 한다는 점입니다. 이 지상권의 존속 기간, 범위, 설정 목적 및 관련 지료 등을 면밀히 파악해야 하며, 경우에 따라서는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 채권 양도/양수 과정에서의 복잡성이 있을 수 있습니다. 매각 절차 진행 중 특이사항이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.3. 점유 관계

임차인과 소유자 겸 채무자가 별도 구분 없이 공간을 함께 사용 중이라는 현황은 명도 과정에서 협의가 필요하거나, 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 명도 협상 및 강제집행 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 규제

다양한 토지 이용 계획 및 제한 상태는 향후 건물의 증축, 개축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지의 우수한 입지 조건과 지식산업센터로서의 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 교통, 편의시설, 상업 시설 이용이 편리하며, IT 및 첨단 산업의 중심지로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

그러나 가장 중요한 리스크는 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권 설정 등기이며, 이 부분에 대한 명확한 이해와 가치 평가가 선행되어야 합니다. 또한, 임차인과의 점유 관계를 고려한 명도 전략 수립이 필수적입니다. 권리 관계는 대부분 소멸되므로, 인수되는 지상권과 명도 관련 문제만 잘 해결된다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 중심 입지: 교통이 편리하고 유동인구가 많은 핵심 지역입니다.

* 지식산업센터 수요: IT 및 관련 산업의 성장과 함께 안정적인 임대 수요가 꾸준합니다.

* 시세차익 기대: 감정가 대비 합리적인 낙찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 다양한 기업체 밀집: 비즈니스 환경이 잘 조성되어 있어 기업들의 입주 선호도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 인수해야 하는 지상권의 가치와 명도에 소요될 비용 및 시간, 그리고 임차인과의 협상 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 지상권의 가치 평가가 어렵고, 임차인과의 명도 진행 상황에 따라 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

따라서, 입찰 희망자는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태, 점유 관계, 그리고 인수되는 지상권의 실질적인 부담 수준을 철저히 파악해야 합니다.

감정가 796,000,000원에서 대항력 있는 임차인의 보증금은 없으나, 인수되는 지상권의 금액적 가치와 향후 발생할 수 있는 명도 비용 등을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.