나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경115533 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제12층 제1204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2024.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철 2,5호선 환승역인 "까치산역" 남서측
인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 소규모 근린생활시설 및
각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장과 지하철 2,5호선
환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건(사용승인일자: 2016. 7. 5)중
제 12층 제 1204호로
외벽: 외장석재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일 등 깔기
창호: 새시이중창임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여
방, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비,
옥내소화전설비, 기계식주차설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형의 토지로 인접지 및 접면도로와는 등고.평탄하게 조성하여
현재 건(도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6미터폭(월정로20길), 서측으로 약 3미터폭의 막다른도로와 각각 접하며
출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 2) 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역,
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경115533 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제12층 제1204호

신주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 86-4 (화곡동)

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

건축년도: 2016년 7월 5일 사용승인

감정가: 285,000,000원

면적:

* 토지면적: 8.35㎡ (약 2.52평)

* 건물 전용면적: 30.18㎡ (약 9.13평)

* 건물 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

총층수: 12층 중 12층

건물구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2,5호선 환승역인 "까치산역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장과 지하철 2,5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 동측으로 약 6미터폭(월정로20길), 서측으로 약 3미터폭의 막다른 도로와 접하며, 출입도로 상태는 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 (전세권설정, 2022-12-29, 김환호, 270,000,000원) - 해당 권리는 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: "대항력 있는 임차인"으로 명시된 김환호 씨가 있으며, 보증금 270,000,000원에 2022년 11월 28일 전입하였습니다. 본 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. (확정일자 2022-11-15, 배당신고일자 2024-07-15)

* 기타 권리:

* 소유권보존 (2016-07-15, 송찬도 외 1명)

* 공유자전원지분전부 이전 (2016-12-05, 강순홍, 매매)

* 강제경매 (2024-04-30, 김환호, 282,144,863원) - 본 경매 사건입니다.

* 가압류 (2024-09-10, 주식회사에프엠펀딩, 120,000,000원) - 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 390,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 건물 현황: 본 건이 소재하는 "위하우스아파트"는 2016년에 준공된 12층 건물로, 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택입니다.

* 매매/임대 시세: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2018년식 37.05㎡ 건물(M펠리체)이 2026년 5월 30,000만원(3억원)에 거래되었습니다. 이는 약 810,000원/㎡ 수준입니다. 본 건의 전용면적 30.18㎡를 기준으로 환산 시 약 24,445만원 수준의 시세가 추정됩니다. 감정가는 285,000,000원으로, 비교적 시장 가격 수준에 부합하는 것으로 보입니다.

* 상권 특성: 본건 인근은 주거 밀집 지역으로, 소규모 상가 및 생활 편의 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용: 철근콘크리트 구조로 12층 건물 중 최상층인 12층에 위치합니다. 도시형생활주택으로 방, 거실겸주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급탕 및 급배수 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 옥내소화전, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 지하철 2,5호선 까치산역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김환호 씨의 보증금 270,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 추가적인 매입 비용 부담으로 이어집니다. (제공된 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인해 인수될 가능성을 우선 고려해야 합니다.)

* 토지 이용계획: 본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 소로3류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 일부 제한사항이 있습니다. 이러한 용도지역은 향후 건축이나 재개발 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역이 인접하여 교통이 매우 편리합니다. 비교적 최근 준공된 건물이며 최상층이라는 장점도 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 총 매입 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안하더라도, 입지적 장점과 건물의 상태는 긍정적인 요소로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통 편의성: 지하철 2,5호선 환승역인 까치산역 인근으로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하며, 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 최상층 장점: 12층 건물 중 12층에 위치하여 조망권 확보 및 층간 소음으로부터 자유롭습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 화곡동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 건물 시세가 약 24,445만원으로 추정되며, 감정가는 이와 유사한 수준입니다.

본 건의 가장 큰 특징은 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

"예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 물건의 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

물건의 시장 가치를 감정가 285,000,000원으로 가정하고, 인수해야 할 보증금 270,000,000원을 차감하면, 이론적인 적정 입찰가는 약 15,000,000원 수준이 됩니다.

따라서, 본 건의 높은 임차인 보증금 부담을 고려할 때, 보수적인 관점에서 15,000,000원에서 30,000,000원 사이 의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 매우 위험도가 높은 물건이므로, 상세한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.