나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경114608 [1] 서울특별시 양천구 목동 547 파크에비뉴547 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2024.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 목2동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 염창역이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층건 내 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호,
5층 501호로 건물 내 구분건물 전체이며(사용승인일 2022.10.04)
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가),(나),(다),(라) 모두 다세대주택(후면 건물개황도 참조)이며, 기호(라)의 경우 다락이 소재하고 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 필로티주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경114608 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 양천구 목동 547 파크에비뉴547 제2층 제201호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2022.10.04

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 592,000,000원

토지 면적: 36.82㎡ (약 11.14평)

토지 지분: 36.81999999999999㎡ (약 11.14평)

건물 면적: 54.78㎡ (약 16.57평)

건물 지분: 54.78㎡ (약 16.57평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 목2동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 지하철 9호선 염창역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 김용찬 (2022.10.17)

말소기준권리: 강서신용협동조합 근저당 (2022.10.17, 1,200,000,000원)

총 부채액 (근저당권 기준): 2,220,000,000원 (1,200,000,000원 + 780,000,000원 + 240,000,000원)

임의경매 개시 결정: 강서신용협동조합 (2024.04.18)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2023-09-13

확정일자: 2024-05-02

배당신고일자: 2024-05-02

대항력: 없음

비고: 2025.1.23. 유치권 권리신고서를 제출하였으나, 성립 여부는 불명확합니다.

* 임차인: 하

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-13

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: -

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: (제시된 정보에 지상권 개요가 있으나, 구체적인 권리 내용 및 인수 여부는 추가 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 현황에 따름)

3.4. 특별 매각 조건

매수 신청 보증금: 최저매각가격의 20%

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 주변 다세대주택 사례 분석 결과, 신축 건물(2022년식, 25.97㎡)은 2억 6,500만원(약 1020만원/㎡)에 거래되었으며, 2016년식 건물(28.47㎡)은 3억원(약 1054만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건은 2022년 신축 건물로 전용면적 54.78㎡에 감정가 5억 9,200만원(약 1081만원/㎡)으로, 최신 거래 사례와 유사하거나 다소 높은 수준의 감정가를 형성하고 있습니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

감정가 5억 9,200만원을 기준으로 하되, 재매각 물건인 점과 유치권 신고가 있다는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 최근 시세와 본건의 신축 연식 등을 고려할 때, 시세는 약 5억 6천만원에서 5억 8천만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물 내 2층 201호로, 2022년 10월 4일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 구비되어 있으며, 필로티 주차장이 마련되어 있습니다.

5.2. 토지 이용 상태

토지는 유사 사다리형의 평지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

5.3. 지역 지구 및 제한 사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 공동담보

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 사유에 대한 확인이 필요합니다. 또한 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건들의 상황이 본 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 유치권 관련

임차인 김 이 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불명확하여 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

6.3. 기타 사항

건축물대장상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 임대 내역은 미상입니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 양천구 목동 소재의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 신축 연식과 전용면적을 고려할 때, 감정가는 최근 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 그러나 재매각, 공동담보, 그리고 특히 유치권 신고가 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있어, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2022년식) 건물로 내구성이 좋고 즉시 거주 및 임대가 가능합니다.

* 지하철 9호선 염창역 인근으로, 서울 주요 지역 접근성이 뛰어납니다.

* 목동 지역의 주거 선호도 및 입지적 장점을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 592,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 거래가 및 본건의 신축 연식, 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세는 약 5억 6천만원 ~ 5억 8천만원 수준으로 판단됩니다. 다만, 재매각 및 불확실한 유치권의 존재를 감안하여, 보수적인 관점에서 560,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 인수 보증금 0원을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.