나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경114103 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제10층 제1004호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경114103 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매11계 2024타경114103 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 68, 제105동 제10층 제1004호 (화곡동, 리치아파트) | 감정가: 246,000,000원 | 최저가: 26,414,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경114103 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제10층 제1004호에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경114103 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제10층 제1004호

용도: 오피스텔

감정가: 246,000,000원

토지면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

건물면적: 23.76㎡ (약 7.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 유OO

사용승인일: 2021년 04월 02일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡1동주민센터"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 모텔 등 다양한 상업 시설과 주상복합 건물이 혼재된 지역입니다.

교통 환경으로는 북동측 인근에 지하철 5호선 및 2호선 환승역인 "까치산역"이 위치해 있으며, 북측 인근의 곰달래로를 이용하는 다양한 노선버스가 운행하는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조로, 2021년 4월 2일에 사용 승인된 신축급 오피스텔입니다. 외벽은 인조석 및 화강석 판재로 마감되었으며, 창호는 하이샷시 복층유리 사양입니다. 주차타워가 설치되어 있으며, 위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보기 시설이 완비되어 있습니다. 내부 구조는 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

토지는 4필지가 일단의 정방형으로 평탄한 지반 위에 건축된 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다. 북측과 서측으로는 각각 노폭 약 6M의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속해 있으며, 공항시설법에 따른 수평표면구역에 해당됩니다. 건축법상 도로 일부를 포함하고 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위나 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 채권자는 유OO이며, 2023년 7월 17일 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임1608)에 따라 주택임차권(임차보증금 245,000,000원)이 설정되어 있습니다. 임차권의 우선순위 및 말소 여부는 등기사항전부증명서를 통해 면밀히 확인해야 하며, 이는 인수되는 권리인지 여부에 따라 낙찰가의 부담이 달라질 수 있으므로 중요합니다.

1.6. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 지하철역을 중심으로 상업 시설과 주거 시설이 밀집된 지역입니다. 까치산역 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 오피스텔, 모텔 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 일반상업지역으로, 배후 수요 또한 풍부한 상권을 형성하고 있습니다.

1.7. 생활정보

2021년 4월에 준공된 신축급 건물로, 내부 시설 및 마감 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 개별난방, 승강기, 주차 타워 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 인근에 주민센터, 공원, 학교 등이 있어 주거 환경 역시 안정적입니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 임차권 인수 가능성: 2억 4,500만원의 임차보증금이 설정된 임차권의 인수 여부가 불확실하며, 이는 낙찰자의 추가 부담으로 이어질 수 있습니다. 말소기준권리 대비 임차권의 순위를 반드시 확인해야 합니다.

2. 공항 영향권: 공항 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당되어, 고도 제한이나 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 리모델링 시 제약이 될 수 있습니다.

3. 지역적 특성: 화곡동은 비교적 밀집된 주거 지역으로, 주차 공간 확보나 교통 혼잡 등이 일상적으로 발생할 수 있는 지역적 특성이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 우수합니다. 하지만 2.45억원의 임차권 존재 여부, 공항 영향권 내 위치 등은 반드시 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 파악해야 할 부분입니다. 상업지역 내에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있으나, 권리 관계를 명확히 파악한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 양호합니다.

* 지하철 5호선 및 2호선 환승역인 까치산역 역세권으로 우수한 교통 환경을 자랑합니다.

* 일반상업지역 내 위치하여 풍부한 배후 수요와 상업 활동이 가능한 입지입니다.

* 향후 임대 수익 또는 매매 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계