나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경122883 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2024.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 오류동역(1호선)이 소재하는 등
대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2/지상15층건 중 제4층 제404호로서
(사용승인일:2020.03.20),

외벽 : 석재타일 붙임 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주차설비, 소화설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 건부지(근린생활시설,오피스텔 및 도시형생활주택(
원룸형아파트))로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20-21미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1 .토지 기호 1 (오류동 6-63)
도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접함), 가로구역별 최고높이 제
한지역(2015-08-27), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 육군수
도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역임.

2. 토지 기호 2 (오류동 314-32)
도시지역, 일반상업지역, 도로(2015-10-01)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015
-08-27), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 육군수도방위사령
부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

집합건축물대장(전유부)상 용도는 "업무시설(오피스텔)"로 기재되어 있으나, 현황 주거용
으로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경122883 (1) 서울남부지방법원 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경122883 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제4층 제404호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용)

* 감정가: 265,000,000원

* 토지 면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

* 건물 면적: 40.73㎡ (약 12.32평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 변OO

* 사용승인일: 2020년 03월 20일

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.3. 건물 정보

* 구조 및 외관

철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지하 2층/지상 15층 건물 중 제4층 제404호입니다. 외벽은 석재타일 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 붙임, 창호는 샷시창 등으로 마감되었습니다.

* 이용 상태

집합건축물대장상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

위생, 급배수, 주차, 소화, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 권리 분석

* 인수되는 권리

을구 3번 전세권 설정 등기(2020년 06월 05일)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소 기준 권리

본 건의 말소 기준 권리는 2022년 09월 13일자 부산지방법원 2022카단104284 가압류(주택도시보증공사)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 변아영

* 전입일자(사업일자): 2020년 06월 05일

* 확정일자: 2020년 05월 04일

* 보증금: 287,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 전세권자이며, 해당 전세금 287,000,000원은 매수인이 인수합니다.

* 권리 분석: 임차인 변 씨는 대항력이 있으며, 선순위 전세권자로서 보증금 287,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황은 아니나, 인수되는 보증금 액수가 명확하므로 투자 시 반드시 고려해야 합니다.

* 등기부 요약

* 을구 3번: 전세권 설정 (변아영, 287,000,000원, 인수)

* 갑 9번: 강제경매 (변아영, 287,000,000원, 말소) - 본 경매 사건

* 기타 권리(신탁, 소유권 이전, 가압류, 압류 등)는 말소될 예정입니다.

* 총 등기부 채권액: 2,358,000,000원

1.5. 상권 분석

* 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 오류초등학교가 인근에 위치하며, 오류동역(1호선)을 통한 교통 접근성이 양호합니다.

* 오피스텔 및 주거용으로 이용 중임을 고려할 때, 지역 내 직장인 및 소형 주택 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활 정보

* 주변 편의 시설: 오류초등학교 및 다양한 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 이용이 가능하여 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 인수되는 선순위 전세권: 287,000,000원의 전세 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 실질적인 초기 투자금에 포함되어야 합니다.

* 공부상 용도와 현황 사용 용도 차이: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중입니다. 이는 추후 전입신고, 세금, 또는 건축법 관련 문제 발생 시 이슈가 될 수 있습니다.

* 높은 총 등기부 채권액: 2,358,000,000원의 등기부 채권액은 채무 규모가 상당히 크다는 점을 시사합니다.

1.8. 혐오 시설 여부

본 물건지 주변에 대한 조사 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 오류동역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로, 실거주 및 투자 목적으로 고려할 만한 가치가 있습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 전세권자인 변아영 씨가 287,000,000원의 보증금을 인수 조건으로 하여, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 또한, 공부상 용도와 현황 사용 용도가 다르다는 점, 공동 담보 물건이라는 점 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가 265,000,000원과 인수 보증금 287,000,000원을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 오류동역 인근의 비교적 신축 건물로, 주거 편의성이 높습니다.

* 안정적인 임대 수요 기대: 오피스텔 및 원룸형 주택으로 이용 가능한 구조로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* (잠재적) 저평가 가능성: 인수되는 보증금액이 감정가보다 높다는 점은, 시장에서 시세 대비 저렴하게 낙찰될 가능성을 내포합니다. 단, 인수 부담금을 포함한 총 투자금액을 기준으로 판단해야 합니다.

1.11. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

본 물건의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 제공된 JSON 데이터만으로는 현재 시세나 시장 동향을 파악하는 데 한계가 있습니다.

* 시세 조사 방법

1. 부동산 포털(네이버, 호갱노노 등) 및 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 "루체비스타" 오피스텔의 동일 면적(전용 40.73㎡) 최근 6개월~1년 간의 실거래가 및 현재 매물 호가를 상세히 조사합니다.

2. 주변 유사 오피스텔(연식, 면적, 역세권 등 유사 조건)의 매매가 및 전세가 시세를 파악하여 본 건의 적정 시장가치를 산정합니다.

3. 현재 임차인이 설정한 전세금 287,000,000원이 해당 물건의 시장 가치 대비 적정한 수준인지 검토합니다.

* 예상 입찰가 산정 시 고려 사항

* 본 건은 287,000,000원의 전세 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 총 투자금액이 됩니다.

* 일반적으로 투자 시에는 시장 가치 대비 일정 수준의 안전 마진을 확보해야 합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 (추정 시세) - (인수 보증금) - (안전 마진) 을 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 시세가 3억 3천만원이라고 가정했을 때, 인수 보증금 2.87억을 제외하면 약 4천 3백만원의 여유가 있으므로, 이 금액 범위 내에서 안전 마진을 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

* 만약 실수요자로서 실거주 목적이라면, 본인이 감당 가능한 총 투자금액(낙찰가 + 인수 보증금)을 기준으로 희망가를 설정하는 것이 합리적입니다.

* 결론적으로, 위에서 언급된 상세한 시세 조사를 통해 보수적인 시장 가치를 먼저 확정한 후, 이를 기반으로 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

* 아파트 관련 정보 (본건은 오피스텔이나, 요청에 따라 기재)

* 전용 면적: 40.73㎡ (약 12.32평)

* 분양 면적: 제공된 JSON 데이터에 명시적인 분양 면적 정보는 없으나, 전용 면적보다 넓게 형성됩니다. (일반적으로 전용 면적 + 공용 면적의 일부)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.