나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121088 [8] 서울특별시 영등포구 문래동5가 5-3 금강노블레스 제에이동 제4층 제에이-404호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121088 [8] 서울특별시 영등포구 문래동5가 5-3 금강노블레스 제에이동 제4층 제에이-404호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경121088
• 주소: 서울특별시 영등포구 선유로3길 7-7, 제에이동 제4층 제에이-404호 (문래동5가, 금강노블레스)
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매9계 2024타경121088 | 소재지: 서울특별시 영등포구 선유로3길 7-7, 제에이동 제4층 제에이-404호 (문래동5가, 금강노블레스) | 감정가: 347,000,000원 | 최저가: 222,080,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경121088 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121088 (8)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 문래동5가 5-3 금강노블레스 제에이동 제4층 제에이-404호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 347,000,000원

* 토지면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

* 토지지분: 13.484375㎡ (약 4.08평)

* 건물면적: 32.11㎡ (약 9.71평)

* 건물지분: 32.11㎡ (약 9.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 "서울영문초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통시됩니다.

1.2. 3.건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제11층 제에이-1104호 외 7개호로서,

외벽: 석재붙임 등

창호: 새시조 등입니다.

1.2. 4.이용상태

공히 건축물대장상 오피스텔입니다.

1.2. 5.설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 7.인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 12m 도로, 북서측으로 노폭 약 7m 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역

가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

가로구역별 최고높이 제한지역(건축과 문의)<건축법>

대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>

과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

1.2. 9.공부와의 차이

해당 없음

1.2. 10.기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상입니다.

공부상 제에이동으로 표기되어 있으나, 현황 101동으로 표시된 것으로 조사되었으니 참고하시기 바랍니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 문래동5가에 위치하며, 서울영문초등학교 남측 인근에 자리하고 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능합니다. 또한, 지하철 2호선 문래역과 5호선 양평역이 약 1km 내외 거리에 있어 대중교통 이용 편의성이 높습니다. 남서측 12m, 북서측 7m 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 적습니다. 문래동 지역은 과거 제조업 중심지에서 최근 창의적인 문화 공간 및 업무 시설이 유입되면서 복합적인 지역으로 변화하고 있어 잠재적 발전 가능성을 지니고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 임의경매는 채무자의 담보권 실행을 위한 법적 절차로, 일반적으로 선순위 담보권을 제외한 후순위 권리들은 낙찰과 함께 소멸되므로 낙찰자가 부담하는 권리관계는 적은 편입니다. 그러나 정확한 권리 관계 확인, 말소되지 않는 권리(유치권, 법정지상권 등)의 존재 여부, 그리고 명도 대상자의 현황 및 권리 분석은 필수적입니다. 등기부등본, 건축물대장, 법원 매각물건명세서 등 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다. 특히, 임대차 관계가 미상으로 조사된 점은 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 확인 및 절차를 요구할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.5. 상권분석

영등포구 문래동5가 일대는 준공업지역의 특성을 가지며, 전통적인 공업 지역에서 점차 문화, 예술, 업무 및 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 본건 소재 금강노블레스 주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 오피스텔로서 주변의 업무 단지 및 주거 배후 수요를 확보할 수 있으며, 문래동 예술촌 등 문화적 특색과 더불어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 일부 공장 지대의 존재로 인한 소음, 분진, 교통 혼잡 등은 상권의 성격에 영향을 미칠 수 있으므로, 부동산 투자 시 이러한 지역적 특성을 고려한 심층적인 분석이 필요합니다.

1.6. 생활정보

본건 인근에 서울영문초등학교가 위치하여 자녀들의 통학 환경이 편리합니다. 대중교통은 인근 버스정류장을 통해 이용 가능하며, 지하철 2호선 문래역과 5호선 양평역까지 도보 또는 짧은 차량 이동으로 접근이 가능합니다. 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 식사, 쇼핑, 은행 등 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건의 토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물의 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 초래할 수 있습니다. 임대 관계가 파악되지 않은 점은 명도 과정에서 보증금 반환 문제, 강제 퇴거 절차 등으로 인해 시간적, 금전적 손실이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 공부상의 동 표기(제이동)와 현황(101동)이 상이한 부분은 추후 공부 정리 및 행정 절차상 번거로움을 야기할 수 있습니다. 준공업지역의 특성상 인근 공장 등으로 인한 소음, 분진, 악취 등의 환경적 문제가 발생할 가능성이 있어 주거 환경이나 임대 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 문래동이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 서울이라는 대도시의 인프라와 더불어 문래동 지역의 지속적인 도시 변화 및 상권 활성화 추세를 고려할 때 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다. 초등학교 인접, 편리한 교통망, 다양한 생활 편의 시설 등 기본적인 입지 강점을 지니고 있습니다. 다만, 토지이용계획 상의 복합적인 규제, 불확실한 임대 현황, 건물 표기상의 차이 등은 투자 결정 시 반드시 인지하고 철저히 검토해야 할 위험 요소입니다. 이러한 리스크 요인을 면밀히 분석하고 관리 방안을 모색한다면, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 서울 영등포구라는 직주근접 및 생활 편의성이 우수한 핵심 입지.

* 과거 공업 지대에서 문화, 예술, 업무 기능이 융합된 복합 상권으로 변모하는 문래동 지역의 성장 잠재력.

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회.

* 초등학교 인접 등 교육 환경 및 생활 인프라가 갖춰져 있어 안정적인 주거 수요 기대.

* 향후 문래동 지역의 개발 및 가치 상승에 따른 시세 차익 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계