나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경122050 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-53 모던하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경122050 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-53 모던하우스 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매11계 2024타경122050 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로50길 195(시흥동), 제3층 제302호 (시흥동, 모던하우스) | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 58,982,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경122050 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-53 모던하우스 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 단지형다세대주택)

감정가: 225,000,000원

토지면적: 20.89㎡ (약 6.32평)

토지 지분율: 2088.96

건물면적 (전용면적): 29.88㎡ (약 9.04평)

건물 지분율: 2988

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 김OO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 2020년 7월 16일 사용승인, 4층 중 3층.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "신흥초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 완경사지의 제2종일반주거지역 내 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 출입은 가능하나, 지하철 이용 시에는 다소 거리가 있습니다. 다만, 북서측 인근에 버스 종점이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 김OO이며, 채무자 겸 소유자는 박OO입니다. 주목할 점은 2024년 3월 5일 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임10874)에 의거 주택 임차권(임차보증금 215,000,000원)이 설정되어 있다는 것입니다. 낙찰 시 해당 임차권의 인수 여부 및 대항력 유무 등 상세한 권리 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 신흥초등학교가 있어 기본적인 주거 수요를 갖추고 있습니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 다소 있어 역세권 상권의 활성화 정도는 제한적일 수 있습니다. 주변으로 소규모 상가와 근린생활시설이 혼재될 가능성이 있습니다. (참고: 검색 결과에서 '모던하우스'라는 명칭의 건물들이 금천구 시흥동 일대에 복수 존재하며, 과거 경매로 나왔던 물건도 있으나 본건과 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 생활정보

건물은 2020년 7월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 전용면적 29.88㎡(약 9.04평)의 내부는 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 거실과 방은 발코니 확장형으로 되어 있습니다. 외벽은 인조대리석 및 치장벽돌, 내벽은 종이벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 복층유리입니다. 급배수 및 위생 시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 1층 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 2억 1,500만원의 임차보증금을 가진 주택 임차권의 존재입니다. 낙찰 후 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 법률 검토가 반드시 필요합니다. 또한, '가축사육제한구역', '건축허가.착공제한지역', '장애물제한표면구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '토지거래계약에 관한 허가구역' 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 지하철과의 접근성이 다소 떨어진다는 점도 고려해야 할 부분입니다. 검색 결과, 본 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 2억 1,500만원의 높은 임차보증금을 가진 임차인이 존재하여 낙찰 시 인수 부담이 발생할 가능성이 높습니다. 토지이용계획상 다양한 제한이 있으며, 지하철과의 접근성도 다소 아쉬운 편입니다. 주택가 내에 위치하여 기본적인 주거 기능은 갖추고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

소액으로 서울 소재 다세대주택에 투자할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임차권 분석을 통해 보증금 인수 부담을 명확히 파악하고, 향후 시세 상승 가능성이나 임대수익률 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다. 재건축이나 리모델링 등 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둔 장기적 관점의 투자를 고려할 수 있으나, 다수의 토지이용 제한사항이 이를 제약할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계