나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121088 [3] 서울특별시 영등포구 문래동5가 5-3 금강노블레스 제에이동 제4층 제에이-402호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121088 [3] 서울특별시 영등포구 문래동5가 5-3 금강노블레스 제에이동 제4층 제에이-402호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경121088
• 주소: 서울특별시 영등포구 선유로3길 7-7, 제에이동 제4층 제에이-402호 (문래동5가, 금강노블레스)
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매9계 2024타경121088 | 소재지: 서울특별시 영등포구 선유로3길 7-7, 제에이동 제4층 제에이-402호 (문래동5가, 금강노블레스) | 감정가: 347,000,000원 | 최저가: 222,080,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경121088 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121088 (3)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동5가 5-3 금강노블레스 제에이동 제4층 제에이-402호

용도: 오피스텔

감정가: 347,000,000원

토지면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물면적: 32.11㎡ (약 9.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 건은 서울특별시 영등포구 문래동5가에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

"서울영문초등학교" 남측 인근에 자리하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로 폭 약 12m 도로, 북서측으로 폭 약 7m 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성을 제공합니다.

교통 측면에서는 지하철 2호선 문래역 및 5호선 양평역 이용이 가능하며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

주요 도로와의 인접성으로 차량 접근성은 매우 우수합니다.

문래동 5가 일대는 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역으로, 보고된 대규모 유해시설이나 혐오시설은 없습니다.

다만, 준공업지역의 특성상 공장 등에서 발생하는 소음이나 환경 관련 민원 발생 가능성은 존재합니다.

또한, 성산대교, 서부간선도로 등 주요 도로와 인접하여 교통 소음이 발생할 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 강OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자의 신청에 의해 경매가 개시되었습니다.

제시된 정보만으로는 인수해야 할 유치권, 근저당, 전세권 등의 권리관계가 명확히 파악되지 않으므로, 입찰 참여 전 반드시 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등을 면밀히 검토하여 권리 분석을 철저히 해야 합니다.

특히, 공부상 건물 동표기(제이에이동)와 현황(101동) 간의 차이가 조사되었으므로, 실제 현장 방문 시 이를 반드시 확인하고, 등기부등본 및 건축물대장과의 일치 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 절차에서 예상치 못한 변수(시간, 비용)가 발생할 수 있습니다. 이 점도 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.4. 상권 분석

본 건이 소재한 영등포구 문래동 일대는 최근 몇 년간 신흥 상권으로 부상하며 활기를 띠고 있습니다.

주거용 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역 특성상 다양한 업종의 사업체가 입점할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

특히, 젊은 층의 유입이 늘면서 관련 업종의 수요가 꾸준히 증가하고 있으며, 배후 주거 단지 및 상업 시설과의 연계를 통해 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

인근의 버스 정류장 및 주요 도로 접근성 덕분에 외부 고객 유입도 용이한 편입니다.

1.5. 생활 정보

교육 환경: 본 건은 '서울영문초등학교'에서 도보 약 5분 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

교통: 제반 차량 접근이 용이하며, 남서측 12m, 북서측 7m의 도로와 접하고 있습니다. 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 지하철 2호선 문래역 및 5호선 양평역을 이용할 수 있습니다.

편의시설: 홈플러스, 이마트 등 대형 쇼핑 시설을 비롯하여 병원, 은행 등 필수적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

건물 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 13층 규모이며, 본건은 4층 제이에이-402호에 위치합니다. 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비 등 생활에 필요한 각종 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 제한: 본 물건의 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축물 최고높이 제한지역, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등 개발 행위 시 중요한 고려사항이 됩니다.

건물 동 표기 불일치: 공부상의 건물 동 표기(제이에이동)와 현황상의 표시(101동)가 상이하여, 추후 건물 관리에 혼란을 야기하거나 재산권 행사 시 번거로움이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 임대차 현황에 대한 구체적인 정보가 없어, 명도 과정에서 임차인이 있을 경우 명도 저항 및 추가적인 시간·비용 발생 위험이 있습니다.

준공업지역 환경: 주변에 공장 등이 혼재하여 발생하는 소음, 분진 등 환경적 요인이 거주 만족도를 저하시킬 수 있습니다.

교통 소음: 주요 도로와 인접하여 교통이 편리하지만, 동시에 교통 소음으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 문래동 일대의 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

서울영문초등학교 인근이라는 점과 편리한 교통망은 실거주자에게 매력적인 요소입니다.

하지만, 다양한 법적 토지이용 제한, 공부와 현황 간의 건물 동 표기 불일치, 임대차 관계의 불확실성 등은 투자 결정 전 반드시 심도 있게 검토해야 할 리스크 요인입니다.

주변의 개발 가능성과 더불어 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재 감정가(3억 4천 7백만원) 대비 시세 조사 및 권리 분석을 통해 최적의 투자 기회를 모색할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 서남부의 교통 요충지인 영등포구에 위치하며, 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

실거주 적합성: 초등학교가 인근에 위치하여 가족 단위의 실거주 수요에 적합합니다.

안정적 임대수익 기대: 오피스텔로서, 공실이 적은 지역의 특성을 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

지역 개발 잠재력: 문래동 일대의 지속적인 도시 정비 및 상권 활성화 추세에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

경매 특성 활용: 적정 입찰가 산정 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계