나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119764 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-111 지온아트빌 제5층 제503호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-04-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119764 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-111 지온아트빌 제5층 제503호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2024타경119764
- 주소: 서울특별시 강서구 화곡로35길 23, 제5층 제503호 (화곡동, 지온아트빌)
- 용도: 도시형생활주택
서울남부지방법원 경매5계 2024타경119764 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로35길 23, 제5층 제503호 (화곡동, 지온아트빌) | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 20,787,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 물건 기본 정보 분석
1.1. 사건 및 대상 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2024타경119764 (1)
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
용도: 다세대주택 (도시형생활주택)
소유자/채무자: 박OO (소유자와 채무자가 동일)
채권자: 김OO
1.2. 소재지 및 면적 현황
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-111 지온아트빌 제5층 제503호
건물면적 (전용): 29.64㎡ (약 8.97평)
토지면적 (지분): 19.10㎡ (약 5.78평)
사용승인일: 2016.09.12 (비교적 신축급)
감정가: 242,000,000원
2. 물건 개요 및 현황
2.1. 위치 및 주위 환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거밀집 지역입니다.
제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.
2.2. 건물의 구조 및 이용 상태
건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 5층에 위치하며, 사용승인일은 2016년 9월 12일로 건축된 지 약 8년 정도 된 비교적 신축급 건물입니다.
외벽은 석재 및 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등입니다.
이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 소형 주거 공간으로서 임대 수요가 안정적일 수 있습니다.
설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
2.3. 토지 현황 및 공법상 제한
토지 형상: 대체로 완경사의 정방형 토지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로: 북서측으로 포장도로와 접하고 북동측으로도 포장도로와 접합니다.
토지이용계획:
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등 다양한 공법상 제한이 존재합니다. 특히 제2종일반주거지역 중 *7층 이하* 제한은 장기적인 재개발 시점에 영향을 줄 수 있으나, 현재 용도인 다세대주택으로는 적합합니다.
3. 입지 조건 및 환경 분석
최고의 입지:
본 물건은 서울화곡초등학교 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 세대의 주거 선호도가 있을 수 있습니다. 주위가 다세대, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 주거지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 소형 평형이기에 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합합니다.
4. 권리 분석
4.1. 권리 관계의 안정성
본 경매는 채무자(박OO)와 소유자(박OO)가 동일한 부동산강제경매 사건으로, 경매 진행에 있어 복잡한 소유권 분쟁 가능성은 상대적으로 낮습니다.
매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지와 건물의 소유권 문제가 발생할 여지는 없습니다.
4.2. 임차인 현황 (명도 리스크)
특이사항에는 임대관계 *미상*으로 기재되어 있습니다.
이는 임차인이 존재할 수도 있고, 소유자가 직접 점유하고 있을 수도 있음을 의미합니다.
만약 임차인이 존재하고 대항력이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 리스크가 있습니다. 반면, 소유자(채무자) 점유 시 명도 난이도는 상대적으로 낮으나, 강제집행 절차는 진행해야 합니다.
**입찰 전 반드시 현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 정확한 점유 관계를 확인해야 합니다.**
5. 상권 및 생활 정보
5.1. 상권 및 편의시설
주변이 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 병의원 등)은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.
인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있어 지하철역 접근성 확인이 필요하나, 버스를 통한 연계 교통망은 확보된 것으로 판단됩니다.
5.2. 주변 혐오시설 확인 (추가 검색 결과)
제시된 주소 인근에 특정 대형 혐오시설이 존재한다는 정보는 검색되지 않았습니다.
다만, 주거 밀집 지역의 특성상 소규모 생활 소음이나 다세대주택 밀집에서 오는 주차 문제는 발생할 수 있습니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 공법상 제한 리스크
토지이용계획상 제2종일반주거지역 *7층 이하* 제한이 있으며, 공항시설법에 따른 수평표면구역 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등 복합적인 고도제한이 설정되어 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 시 건축 규모에 제약 요소로 작용할 수 있습니다.
6.2. 점유 리스크
임대관계 미상으로 인해 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 대항력 여부 및 소유자의 명도 저항에 대한 시간적, 비용적 리스크가 잠재되어 있습니다.
6.3. 시장 리스크
다세대주택/도시형생활주택 시장은 아파트 대비 환금성 및 시세 변동 폭이 크고, 전세가율 변화에 민감합니다. 입찰 전 주변 실거래가와 전세가를 면밀히 조사하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
7.1. 종합 의견
본 물건은 2016년 사용승인된 비교적 신축급 소형 도시형생활주택(전용 약 8.97평)으로, 실수요자와 임대수익을 기대하는 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다. 감정가 2억 4,200만원은 현재 시장 상황과 신축급 다세대주택의 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
7.2. 투자 포인트
최고의 입지: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.
신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 관리가 용이하며, 감가상각이 덜하여 주택의 가치를 비교적 오래 유지할 수 있습니다.
소액 투자 가능성: 소형 평형 및 다세대주택의 특성상 아파트 대비 적은 금액으로 서울 시내 주택에 투자할 수 있는 기회입니다.
임대 수익형: 전용면적 약 9평 미만의 소형 평형은 1인 가구 및 직장인 대상의 월세 임대수익을 창출하는 데 유리합니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매5계