나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119436 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 865-12 현경뜰안채 제1동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2024.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2017년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층건내
제6층 제602호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 "내부구조도" 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대주택10세대)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항). 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경119436 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 865-12 현경뜰안채 제1동 제6층 제602호

* 건물명: 현경뜰안채

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

* 토지지분: 21.75㎡ (약 6.58평)

* 건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 건물지분: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최

* 건축년도: 2017년 4월 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 주변 시설:

* "신정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변은 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 편입니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 대규모 공항 시설(김포국제공항)이 인접해 있어 원추표면구역, 대공방어협조구역, 중요시설물보호지구 등에 해당합니다. 이는 소음이나 건축 관련 규제에 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구3번 근저당 (이성수, 2019.10.25, 270,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구4번 주택임차권 (최은실, 보증금 200,000,000원, 전입 2019.09.20, 확정 2019.08.27). 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 200,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 채웅준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-15, 대항력 없음.

* 최은실: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-09-20, 확정일자 2019-08-27, 배당신고일자 2023-09-20, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 200,000,000원 (최은실 임차보증금)

* 주의사항: 임차인 최은실은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다세대, 다가구, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 지역 내 수요에 기반한 상권을 형성하고 있습니다.

* 직접적인 대규모 상업 시설보다는 주거지의 생활 편의를 지원하는 소규모 상권이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건물명: 현경뜰안채

* 사용승인일: 2017년 4월

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 총 층수: 6층

* 본 물건 위치: 지상 6층 제602호

* 세대수: 총 10세대 (도시형생활주택, 단지형다세대)

* 건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

* 2026년 7월 거래된 인근 '더원' (366-36번지, 2019년 건축, 4층, 19.98㎡) 매매가 216,000,000원. (평당 약 10,810,810원)

* 분석 결과, 본 물건(29.86㎡)의 순수 부동산 가치 (임차보증금 인수분 제외)는 약 322,860,000원 (29.86㎡ * 10,810,810원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

* 단, 본 물건의 감정가는 210,000,000원으로, 최근 시세보다는 낮게 평가되었으나, 인수해야 할 임차보증금 200,000,000원을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 최은실 임차인의 보증금 200,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다.

* 공항 관련 제한: 김포국제공항 인근 지역으로, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 중요시설물보호지구 등에 속하여 건축 규제 및 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 지구, 군사보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 채권 총액: 총 1,155,000,000원으로, 경매를 통한 채권 회수가 원활하지 않을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2017년 준공)에 속하는 도시형생활주택으로, 소재지 자체는 주거 지역으로서 안정적인 가치를 지니고 있습니다. 그러나 최대 리스크는 대항력 있는 임차인 최은실의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 공항 인근 지역의 특성상 관련 규제 및 영향이 존재합니다. 감정가는 210,000,000원이나, 최근 시세 분석 결과는 약 322,860,000원 수준으로 추정되어 시세 대비 낙찰 가능성이 있으나, 인수 보증금을 고려한 총 실질 비용을 신중히 계산해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물의 노후화가 적습니다.

* 주거 지역: 서울 강서구 화곡동이라는 주거지의 이점을 가지고 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어, 인수 보증금 부담을 상쇄하고도 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 잠재적 임대 수익: 임차인 최은실의 계약 종료 후, 현 시세에 맞는 임대료로 재계약하거나 신규 임차인을 모집할 경우 추가 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

* 최근 시세 분석 (2026년 7월 기준): 19.98㎡ 기준 평당 약 10,810,810원. 본 물건(29.86㎡)의 순수 부동산 가치는 약 322,860,000원 (29.86㎡ * 10,810,810원/㎡)으로 추정됩니다.

* 감정가: 210,000,000원

* 인수 보증금: 200,000,000원

고려사항:

매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 200,000,000원으로 높으며, 이는 매수인의 총 실질 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 상승시키는 요인입니다. 경매에서 낙찰받더라도 이 보증금을 별도로 부담해야 하므로, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

예상 입찰가 범위:

감정가(210,000,000원)와 시세(순수 가치 약 322,860,000원)를 고려하되, 높은 인수 보증금을 감안할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

총 실질 비용이 322,860,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 140,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최소 입찰가 고려: 140,000,000원 (총 실질 비용: 140,000,000원 + 200,000,000원 = 340,000,000원)

* 최대 입찰가 고려: 170,000,000원 (총 실질 비용: 170,000,000원 + 200,000,000원 = 370,000,000원)

주의: 위 입찰가 산정은 최근 거래 사례와 인수해야 할 보증금을 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황 및 기타 요인에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 임차인과의 명도 협상이 원만하게 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.