나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129365 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 154-11 정우아트빌라 제지하층 제비01호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129365 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 154-11 정우아트빌라 제지하층 제비01호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경129365 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18아길 15-12, 제지하층 제비01호 (화곡동, 정우아트빌라) | 감정가: 146,000,000원 | 최저가: 59,802,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경129365 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경129365 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 154-11 정우아트빌라 제지하층 제비01호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 33.41㎡ (약 10.11평)

토지 지분율: 3340.9999999999995 (대부분의 지분을 소유하고 있는 것으로 보입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.41㎡ (약 18.58평)

건물 지분율: 6141 (대부분의 지분을 소유하고 있는 것으로 보입니다.)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

1.2. 물건 개요

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "안골어린이공원" 북측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 및 별돌조 평슬래브 지붕의 지하1층/지상4층 건물 중 지하1층 제비01호이며, 1994년 4월 1일에 사용승인되었습니다. 내부 구조는 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실로 이용 중이며, 전기설비, 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 세장형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. "안골어린이공원"이 인근에 있어 가벼운 산책이나 여가 활동을 즐길 수 있는 환경입니다. 다만, 주변 지역 개발 현황 및 교통망 개선 여부에 따라 향후 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 물건의 가장 큰 특징은 "재매각" 건이라는 점과, "임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건"으로 매각된다는 점입니다. 이는 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 보증금 관련 채권이 매수인이 인수하지 않아도 되는 조건이 될 수 있으나, 정확한 내용은 반드시 법률 전문가를 통해 확인해야 합니다. 해당 물건은 말소기준권리보다 선순위 권리 관계는 없는 것으로 파악되나, 상기 임차인 관련 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하여, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 인근 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 화곡동은 오래된 주택가가 많은 지역으로, 재개발 및 신축 빌라 공급이 꾸준히 이루어지고 있으며, 이에 따라 점진적인 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

건물은 1994년에 건축되어 약 30년이 경과하였으며, 지하층에 위치합니다. 전용 면적은 약 18.58평으로, 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실로 구성되어 있습니다. 도시가스 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다. 인근에 안골어린이공원이 있어 도보로 이용 가능하며, 대중교통 이용은 버스정류장을 통해 가능합니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 지역 내 초·중·고등학교 접근성을 확인해 볼 필요가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 "주의사항"에 명시된 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건입니다. 이는 매각 명세서 및 관련 서류를 면밀히 검토하여, 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁 소지를 사전에 차단해야 합니다. 또한, 1994년 준공된 건물로 건축 연차가 높아 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 지하층에 위치하여 채광 및 환기, 습기 문제 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주거지역 내에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 감정가는 1억 4천 6백만 원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 재매각 건이며 임차인의 보증금 관련 특이사항이 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다. 지하층이라는 점과 건물 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다. 주변 지역의 개발 계획 및 시세 동향을 면밀히 파악하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **저평가 가능성**: 재매각 건이고 특이사항이 있어 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

2. **강서구 입지**: 서울 강서구라는 지역적 이점을 가지며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. **명확한 권리관계**: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해, 명도 및 보증금 관련 복잡한 권리 문제가 해결될 수 있습니다 (단, 철저한 검토 필요).

4. **실거주 또는 임대수익**: 소형 주택으로 실거주 목적 또는 소액 투자 임대수익 창출 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 법률 검토가 반드시 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계