나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128843 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제10층 제1004호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2024.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강서구 공항동 소재 지하철 9호선 "공항시장역" 서측 인근에 위치하며,
주변은 아파트단지 및 공동주택단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 지하철 9호선 "공항시장역" 및 버스승강장이 소재
하여 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물내 구분 소유된 10층 1004호로서,
(사용승인일 : 2021.7.12)
외벽 : 석재마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 대체로 인접지대와 등고 평탄한 토지로서 다세대주택 및 업무시설
(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노 폭 약 4-5미터 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히
도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한
구역(지역경계과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 상대보호구역(2014-
09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물
대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준
하여 평가하였음.

2. 본건의 내부구조 등은 현장조사시 개략적인 외부 관찰, 건축물현황도 등을 참조하여
일반적인 상태를 기준으로 평가하였는 바 실제와 상이할수 있으니 입찰 및 낙찰시 재확인
하는 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경128843 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제10층 제1004호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설 및 공동주택)

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (임차인 김재한과 동일인으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.10㎡ (약 1.85평)

토지지분: 6.1㎡

건물면적: 17.03㎡ (약 5.15평)

건물지분: 17.03㎡

1.3. 권리 요약

선순위 임차권 존재 (대항력 있는 임차인)

매수인이 임차보증금 230,000,000원 인수 조건 (배당 미수령 시)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울시 강서구 공항동 소재 지하철 9호선 "공항시장역" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 공동주택단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있어 입지 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 명칭은 "마곡 킹덤 비바체"이며, 건물 사용승인일은 2021년 7월 12일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 "공항시장역" 및 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

건물의 서측으로 폭 약 4-5미터의 포장된 도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 갑1: 소유권보존 (2021.07.23)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2021.09.14)

* 을1: 주택임차권 (김재한, 230,000,000원) - 말소: 인수 (접수 2024.02.08)

* 전입일자: 2021-09-17

* 확정일자: 2022-05-18 (등기부상 기준)

* 갑4: 공유자전원지분전부 이전 (2021.09.17)

* 갑5: 강제경매 (채권자 김OO, 230,000,000원) - 말소기준권리 (접수 2024.07.30)

3.2. 임차인 분석

임차인 현황에 따르면 김재한이라는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김재한

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-17

* 확정일자: 2021-08-25 (임차인 현황 기준)

* 참고: 등기부상 확정일자는 2022-05-18로 기재되어 있습니다. 법적으로는 등기부상 확정일자(2022.05.18)를 기준으로 판단할 수 있으며, 이는 대항력 요건을 충족합니다.

* 배당신고일자: 2024-02-08

* 대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 경매 절차의 말소기준권리는 채권자 김OO이 신청한 강제경매 개시 결정등기 (2024.07.30, 갑5)입니다.

통상적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되나, 본건의 을구 1번 주택임차권 (김재한, 230,000,000원)은 접수일자(2024.02.08)가 말소기준권리보다 앞서며, 등기부상 "말소: 인수"로 명확히 기재되어 있습니다.

이는 해당 임차인의 권리가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 그대로 인수됨을 의미합니다.

따라서, 임차인 김재한의 보증금 230,000,000원이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 지구 지정 현황

본건 토지는 다음과 같은 지역 지구 지정 상태에 있습니다.

* 도시지역, 준주거지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 제1종지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역

* 상대보호구역 (2014-09-26)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

특히 공항 인근 지역으로서 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등에 해당하여 공항 관련 시설물 보호 및 항공 안전을 위한 법규적 제한이 적용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물 명칭: 마곡 킹덤 비바체

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 구분 소유된 10층 1004호

사용승인일: 2021년 7월 12일 (준공 5년 미만의 신축급 건물)

건물 용도: 건축물대장상 "업무시설 및 공동주택"으로 기재되어 있으나, 본건 감정평가서에는 "다세대주택"으로 표기되어 있습니다.

5.2. 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 핵심적인 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김재한의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

본 경매 절차에서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

채권자(김OO)와 임차인(김재한)이 동일인으로 추정되며, 감정평가액(230,000,000원)과 임차 보증금액(230,000,000원)이 일치하는 점은 매우 이례적입니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인이 보증금 전액을 회수하기 어려울 가능성이 높음을 시사합니다.

6.2. 법규 관련 리스크

본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 대한 법적 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 학교 환경위생정화구역에 해당될 가능성이 있어 교육환경보호 관련 규제 확인이 필요합니다.

6.3. 시세 대비 고평가 가능성

건물 면적 17.03㎡ (약 5.15평)에 대한 감정가 230,000,000원은 단위 면적당 가격으로 볼 때, 인근 유사 신축 다세대/오피스텔 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 할 임차 보증금액을 고려할 때 투자 가치에 대한 신중한 검토를 요구합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 건물(2021년 사용승인)로 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편이라는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이므로, 낙찰가 외에 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

채권자와 임차인이 동일인으로 추정되며, 감정가와 임차보증금이 일치한다는 점은 본 경매에서 임차인의 보증금 전액 회수가 어려울 수 있음을 강하게 시사합니다.

소형 면적(17.03㎡) 대비 높은 감정가 및 인수 보증금액은 본 물건의 투자 매력도를 크게 낮추는 요인입니다. 권리 관계가 복잡하고, 임차인 보증금 전액 회수 가능성을 면밀히 따져봐야 하는 고위험 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로서 건물의 노후도가 낮고 시설이 현대적입니다.

* 지하철 9호선 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 실수요자 또는 임차인 확보가 비교적 용이할 수 있습니다.

* 강서구는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 면적의 신축 다세대/오피스텔 매매 사례를 분석한 결과, 단위 면적당 시세는 약 780만원 ~ 840만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적 17.03㎡에 이 시세를 적용할 경우, 일반적인 시장 가치는 약 1억 3천 3백만원 ~ 1억 4천 3백만원 선으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 이는 배당 절차를 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

따라서 매수인이 실제로 부담하게 될 총액은 '낙찰가 + (230,000,000원 - 배당받은 금액)'이 됩니다. 만약 배당을 통해 임차 보증금이 전혀 변제되지 않는다면, 낙찰가 자체만으로도 시장 가치(약 1.3~1.4억원)를 훨씬 상회하게 됩니다.

본건의 감정평가액(230,000,000원)이 임차인의 보증금액과 동일하다는 점, 그리고 채권자와 임차인이 동일인으로 추정된다는 점은 매우 이례적이며, 경매 절차를 통한 보증금 회수가 불확실함을 시사합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 낙찰받더라도 상당한 손실이 예상되는 고위험 물건입니다. 매우 보수적으로 접근해야 하며, 잠재적 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 실질적인 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 30,000,000원 수준으로 매우 낮게 책정하며, 이는 투자보다는 유찰될 가능성이 높다는 점을 인지해야 합니다. 본 입찰가는 낙찰가 자체만을 고려한 금액이며, 실제 총 매입 비용은 여기에 인수 보증금 230,000,000원을 합산하여 최소 2억 4천만원 이상이 될 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.