나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128652 [1] 서울특별시 금천구 독산동 883-11 지에스프라임 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2024.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일 : 2020-07-16)

외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
내부 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별 난방 설비, 천장형 에어컨 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경128652 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 883-11, 지에스프라임 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상: 다세대주택(도시형생활주택))

건물 사용승인일: 2020년 07월 16일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호

1.3. 토지 및 건물 정보

토지면적: 28.72㎡ (약 8.69평)

건물면적: 45.47㎡ (약 13.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 394,000,000원

최초 감정일: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 주거지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 수원세무서장의 압류 등기(2020년 12월 09일)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김연선

* 보증금: 352,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 06일

* 확정일자: 2020년 09월 22일

* 배당신고일자: 2023년 10월 06일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약상 을구 4번의 주택임차권(김연선, 352,000,000원)은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이는 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

물건명세서 상 비고란에는 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

주요 권리사항으로는 대항력 있는 선순위 임차인 김연선이 존재하며, 보증금 352,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지대로서 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다.

4.2. 상권 특징

특화된 상권이라기보다는 주거지 내 일반적인 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의 시설

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별 난방 설비, 천장형 에어컨 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

"문성중학교"가 인근에 소재하며, 일반적인 주거지 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 최근 실거래가 동향

제공된 JSON 정보를 분석한 결과, 유사 물건의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 서울 금천구 독산동 886-6, "더하우스비동", 2017년식, 5층, 전용면적 53.72㎡, 거래가 440,000,000원

* 2026년 5월 거래: 서울 금천구 독산동 972-50, "로얄팰리스5", 2023년식, 3층, 전용면적 29.87㎡, 거래가 325,000,000원

* 2026년 5월 거래: 서울 금천구 독산동 960-11, "엘리체(960-11)", 2012년식, 4층, 전용면적 21.99㎡, 거래가 140,000,000원

본건의 건물면적은 45.47㎡ (약 13.75평)으로, 위 거래 사례들을 볼 때 현 시세는 대략 350,000,000원 ~ 440,000,000원 범위로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김연선의 보증금 352,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 경매 낙찰 후 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 취득 비용을 현저히 증가시킵니다. 인수되는 보증금액이 감정가(394,000,000원)에 육박하여, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인의 부담이 커집니다.

6.2. 토지 이용 계획상 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)된 도시형생활주택입니다. 입지 조건은 주거 지역으로서 양호한 편이며, 건물 내 편의 시설도 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금액(352,000,000원)이 감정가와 유사하여 매수인이 인수할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 상당한 추가적인 취득 비용 부담으로 이어지므로, 권리분석 및 명도 관련 철저한 검토와 대비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 건물 자체의 가치는 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인과의 원만한 협의 또는 명도 절차를 성공적으로 진행할 경우, 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 가능성을 고려할 수 있으나, 인수되는 보증금 부담으로 인한 리스크를 최우선으로 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 394,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 13.75평)의 최근 거래가는 325,000,000원 ~ 440,000,000원으로 추정됩니다.

핵심은 대항력 있는 임차인 김연선의 보증금 352,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

따라서, 입찰가(B)에 인수되는 보증금(352,000,000원)을 더한 총 취득 비용(B + 352,000,000원)이 주변 시세(약 400,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 역산하면, B + 352,000,000원 <= 400,000,000원 이므로, B <= 48,000,000원 이 되어야 합니다.

이는 매우 공격적인 입찰가를 의미합니다.

현재 상황에서는 인수되는 보증금 부담으로 인해 실질적인 부동산 가치(순수 지분 가치)가 낮게 평가될 수밖에 없습니다.

따라서, 매우 보수적으로 접근하여 인수되는 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치에 대한 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 80,000,000원

이 범위의 입찰가로 낙찰받더라도, 총 취득 비용은 약 402,000,000원 ~ 432,000,000원이 됩니다. 이는 시장가 수준이거나 다소 높은 수준일 수 있습니다.

본 물건은 임차인과의 협상, 배당에서의 보증금 회수율 예측 등 추가적인 정보 수집 및 전략 수립이 매우 중요하며, 높은 위험을 동반하는 투자임을 명심해야 합니다. 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.