나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128041 [1] 서울특별시 금천구 독산동 147-52 희경하우징 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128041 [1] 서울특별시 금천구 독산동 147-52 희경하우징 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경128041 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로149길 27, 제5층 제501호 (독산동, 희경하우징) | 감정가: 320,000,000원 | 최저가: 204,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경128041 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경128041 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 147-52 희경하우징 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 320,000,000원

토지 면적: 18.79㎡ (약 5.68평)

건물 면적: 28.75㎡ (약 8.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항:

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

- 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택(다세대주택), 주상용 건물, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 또한, 북서측으로 폭 약 10미터 도로에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 재매각 사건으로, 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 낙찰자의 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있습니다.

가장 주목해야 할 점은 임차인 관련 주의사항입니다. 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사(HUG)로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 하는 조건으로 매각됩니다. 이는 임차권 인수 또는 보증금 관련 복잡한 사항이 있음을 시사하므로, 반드시 현장 확인 및 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 권리관계를 파악해야 합니다.

더불어, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정된 점은 일반적인 10%보다 높아 자금 계획에 영향을 줄 수 있으므로 유의해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 독산동 147-52번지 일대는 다세대주택을 중심으로 한 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주변에는 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점, 편의점, 식당 등이 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰 이용을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

본건 주변에는 세일중학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 학군을 갖추고 있습니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성은 일반적인 수준으로 판단됩니다. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* **임차인 관련 조건**: 임차보증금반환청구권 포기 조건은 명확한 법률 검토와 현장 조사를 통해 인수 여부 및 금액 등을 면밀히 파악해야 합니다. HUG의 보증 관련 정책을 이해하는 것이 중요합니다.

* **토지 이용 제한**:

* 본건은 제2종일반주거지역으로, 7층 이하 건축 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 194m), 과밀억제권역 등에 해당되어 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 특히, 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역은 항공기 운항 및 군사 시설 보호와 관련된 높이 제한 등이 있을 수 있으므로, 구체적인 내용은 관할 기관(육군수도방위사령부 등) 확인이 필요합니다.

* **재매각**: 재매각 사건이라는 점은 이전 낙찰자의 잔금 미납 등 특이사항이 있었음을 시사하므로, 물건의 상태나 권리관계에 대한 보다 심층적인 분석이 요구됩니다.

* **혐오시설**: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색만으로는 인근에 특정 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 세부적인 현장 조사 시 주변 환경을 더욱 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2020년 7월 준공) 다세대주택으로, 교육 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 임차인 보증금 관련 복잡한 조건, 재매각이라는 점, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다. 특히, 임차보증금반환청구권 포기 조건은 인수 금액 및 법률적 해석을 명확히 해야 하며, 매수신청보증금 20%는 자금 운용 계획에 포함되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* **신축 건물**: 2020년 7월 준공으로 비교적 최신식 시설을 갖춘 건물입니다.

* **실수요 적합성**: 세일중학교 인근에 위치하여 실수요자에게는 교육 환경 측면에서 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* **지역 발전 잠재력**: 금천구 지역의 개발 계획 및 인프라 개선에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (추가적인 지역 개발 정보 확인 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계