나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경119456 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 7층 716호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경119456 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 7층 716호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매8계 2023타경119456 | 소재지: 서울특별시 동대문구 장한로 105, 7층 716호 (장안동,장안뉴씨티) | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 23,069,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2023타경119456 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 7층 716호에 소재하는 아파트(집합건축물대장상 도시형 생활주택)입니다.

1.2. 감정가 및 면적 분석

본 물건의 감정가는 1억 1,000만 원입니다.

토지 면적은 4.07㎡ (약 1.23평)이며, 건물 전용면적은 17.53㎡ (약 5.30평)입니다.

추정 분양면적은 약 26.30㎡ (약 7.95평) 수준으로 예상됩니다. (분양면적은 전용면적을 기준으로 산정된 추정치이므로 실제와 다를 수 있습니다.)

2. 입지조건 분석

2.1. 교통 상황

장안동사거리 남측 인근에 위치하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

특히, 지하철 5호선 장한평역이 근거리에 위치하여 역세권 입지에 준하는 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 주위 환경 및 시설

주위는 상업업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건이 속한 토지는 정방형의 토지로서 주상용 구분건물의 건부지로 이용 중이며, 차량 진출입 및 인접 도로 상태는 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역 중에서도 일반상업지역에 해당하여 토지의 활용도 및 밀도가 높은 지역입니다.

다만, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 적용됩니다. (일반상업지역으로서의 일반적인 규제입니다.)

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 경매는 채권자 진OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자는 유OO으로 동일합니다.

3.2. 권리 관계 특이사항

등기사항전부증명서상 주택임차권이 등기되어 있습니다.

이는 임차인이 보증금 회수를 위해 법원에 임차권을 등기한 것으로, 향후 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 있으므로 면밀한 권리분석 및 명확한 배당분석이 필수적입니다.

3.3. 임대 관계

현재 임대관계 및 임차인의 현황은 감정평가서상 미상으로 확인되어, 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설 및 업무시설의 수요가 높습니다.

장안동 사거리 인근의 오피스텔/도시형 생활주택 밀집 지역으로, 인근 직장인이나 1인 가구의 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 및 설비 내역

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층 건물 내 7층 구분건물입니다.

외벽은 석재붙임마감, 패널마감 등으로, 창호는 샷시창호입니다.

상하수도설비, 개별냉난방설비, 승강기, 지하주차장, 도시가스설비 등 기본적인 주거 편의 시설을 잘 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크

가장 큰 리스크는 등기된 주택임차권입니다. 임차인의 배당 여부 및 보증금 전액 회수 여부를 확인하여 낙찰자가 인수할 금액이 없는지 철저히 확인해야 합니다. 인수할 금액 발생 시 투자 수익률에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 물건의 소형화 리스크

전용면적 17.53㎡ (약 5.30평)의 초소형 아파트(도시형 생활주택)로, 일반 아파트에 비해 대출 한도 제한이나 매매 시장의 거래 활발성 측면에서 다소 제한적일 수 있습니다.

5.3. 혐오 시설

지도 등 외부 검색 결과, 주변에 명확히 확인되는 대형 혐오 시설은 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 실제 현장 조사가 필요합니다.)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 5호선 장한평역 근거리의 일반상업지역에 위치한 소형 아파트(도시형 생활주택)로, 우수한 교통 접근성과 높은 임차 수요를 가질 잠재력이 있습니다.

다만, 등기된 주택임차권으로 인한 권리적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 권리 분석에 대한 전문가의 조언을 받아 예상 인수금액이 없는지 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

첫째, 5호선 장한평역을 이용할 수 있는 교통 요지입니다.

둘째, 일반상업지역의 고밀도 개발 지역으로, 1인 가구 및 직장인 대상 임대 수요가 견고합니다.

셋째, 감정가가 1억 1,000만 원으로 소액 투자가 가능한 물건이므로, 첫 경매 투자자에게도 관심 대상이 될 수 있습니다. (단, 권리분석 후 입찰해야 합니다.)

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계