나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경118576 [3] 서울특별시 도봉구 창동 623-71 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)씨비알이 현 감정 · 평가일 2024.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "쌍문역(지하철 4호선)" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 연립주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 쌍문역(지하철 4호선)이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호, 제4층 제401호, 제402호, 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 일부 하지 못하였으며, 공부상 공동주택(다세대주택)으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공동주택(다세대주택)으로 판단됨. (후첨 "내부구조도" 등 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화 및 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

대상건물 옥탑층에 제시외건물㉠(샌드위치판넬조 판넬지붕, 내부미상, 약 26.2㎡)이 소재하여 이를 별도 평가하였으며, 경매 진행 시 포함 여부 등을 재확인하시기 바람. (후첨, "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 일부 하지 못하였으니 경매진행시 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경118576 (3)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 623-71 3층301호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 5층 건물 내 제3층 제301호

준공 연도: 2013년

1.3. 면적 정보

토지 면적: 19.11㎡ (약 5.78평)

건물 면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

토지 지분: 19.115㎡ (약 5.78평)

건물 지분: 29.82㎡ (약 9.02평)

1.4. 감정가

감정가: 209,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "쌍문역(지하철 4호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 연립주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

대상 물건까지 차량으로 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 쌍문역(지하철 4호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

대상 토지는 서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기는 2013년 12월 4일, 소유권 이전 등기는 2013년 12월 26일(임귀분)로 확인됩니다.

말소기준권리는 2023년 12월 22일 접수된 부강애스테이건설의 강제경매(을3)입니다.

주택임차권(임은희, 150,000,000원) 등기사항은 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 임은희

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 12월 26일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 원칙적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 임차인 임은희는 대항력이 있으나, 배당요구 종기 내 권리신고 및 배당요구를 하지 않았고 임차권 등기도 배당요구 종기 이후에 이루어졌습니다.

이는 낙찰자가 해당 임차보증금 150,000,000원을 인수해야 할 위험이 있음을 시사합니다. (비록 등기부상 임차권이 말소되었더라도, 대항력 유무와 배당요구 여부가 중요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치하며, 지하철 4호선 쌍문역 인근으로 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 최근 매매 동향 (JSON 분석)

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2015년 준공된 99.41㎡ 면적의 주택이 590,000,000원에 거래되었습니다. (약 593만원/㎡)

1996년 준공된 33.82㎡ 면적의 주택은 150,000,000원에 거래되었습니다. (약 443만원/㎡)

2003년 준공된 38.43㎡ 면적의 주택은 160,000,000원에 거래되었습니다. (약 416만원/㎡)

4.3. 시세 분석

본 물건은 2013년 준공된 29.82㎡(약 9.02평) 면적의 다세대주택입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 거래 사례(약 416만원~443만원/㎡)를 고려할 때, 순수 건물 면적 기준 시장 가격은 약 128,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정평가액 209,000,000원은 이러한 순수 건물 면적 기준 시세보다 상당히 높게 책정되었습니다.

다만, 공부상 옥탑층에 약 26.2㎡의 제시외건물이 존재하며, 이 부분이 매각에 포함될 경우 총 면적은 약 56.02㎡가 됩니다. 제시외 건물이 포함되어 동일한 단가로 평가될 경우, 총 가치는 약 240,000,000원 수준으로 감정가와 유사해집니다. 제시외 건물의 포함 여부는 반드시 재확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주거용 건부지로 이용 중인 토지이며, 주위는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재합니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5.2. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화 및 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

현장 방문 시 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 일부 제한되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 내부를 완전히 확인하지 못하여 정확한 상태 파악에 제한이 있습니다. 경매 진행 시 반드시 내부를 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 관련

건물 옥탑층에 약 26.2㎡ 면적의 제시외건물이 소재합니다. 이 부분이 매각에 포함되는지 여부를 반드시 확인하고 입찰해야 합니다. 포함 시 면적과 가치 변동이 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 관련

가장 큰 리스크 요인입니다. 대항력 있는 임차인 임은희 씨는 배당요구를 하지 않았으므로, 보증금 150,000,000원이 경매 절차를 통해 완전히 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 예상 입찰가 외 추가적인 인수 금액이 될 수 있습니다.

6.4. 기타

본 사건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 4호선 쌍문역 인근의 다세대주택으로, 입지 조건은 무난합니다.

건축 연도가 비교적 최신(2013년)이며, 옥탑층 제시외 건물의 포함 여부에 따라 총 면적이 증가할 수 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 임차보증금 150,000,000원에 대한 인수 가능성은 본 물건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소입니다.

감정가 209,000,000원 대비 순수 건물 면적의 시장 시세는 낮은 편이나, 제시외 건물 포함 및 임차인 인수 위험을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

쌍문역 역세권 다세대주택으로 안정적인 주거 수요 예상.

2013년 준공으로 비교적 신축 건물에 속함.

옥탑층 제시외 건물 포함 시 실사용 면적 증가 가능성.

잠재적 가치: 임차인 관련 위험을 면밀히 분석하고, 인수 금액이 크지 않다는 판단이 설 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 209,000,000원

주변 시세 분석 결과, 순수 건물 면적 기준 예상 시세는 약 128,000,000원 ~ 130,000,000원입니다.

제시외 건물(26.2㎡)이 포함되고 동일한 단가로 평가될 경우, 총 면적 56.02㎡ 기준 예상 시세는 약 240,000,000원 수준으로, 이는 감정가(209,000,000원)와 유사하거나 상회합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 임은희 씨의 보증금 150,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 이는 입찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 위험을 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

임차인 인수 보증금을 제외하고 평가한 금액을 기준으로, 감정가의 약 85% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 약 177,650,000원 (177,650,000원)

주의: 본 예상 입찰가는 임차인 보증금 150,000,000원의 인수 부담이 없다는 가정 하에, 또는 인수 후에도 수익성이 확보될 경우를 고려하여 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 임차인 부담 여부 및 최종적인 법원 판단을 반드시 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.