나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경118576 [4] 서울특별시 도봉구 창동 623-71 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)씨비알이 현 감정 · 평가일 2024.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "쌍문역(지하철 4호선)" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 연립주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 쌍문역(지하철 4호선)이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호, 제202호, 제3층 제301호, 제302호, 제4층 제401호, 제402호, 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 일부 하지 못하였으며, 공부상 공동주택(다세대주택)으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공동주택(다세대주택)으로 판단됨. (후첨 "내부구조도" 등 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화 및 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

대상건물 옥탑층에 제시외건물㉠(샌드위치판넬조 판넬지붕, 내부미상, 약 26.2㎡)이 소재하여 이를 별도 평가하였으며, 경매 진행 시 포함 여부 등을 재확인하시기 바람. (후첨, "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 일부 하지 못하였으니 경매진행시 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경118576 (4)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 623-71, 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 10.38㎡ (약 3.14평)

토지지분: 10.385㎡ (약 3.14평)

건물면적: 16.20㎡ (약 4.90평) (전용면적)

건물총면적: 235.08㎡ (약 71.13평) (연면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부강애스테이건설 (추정)

건축년도: 2013년

층: 5층 건물 중 3층

2. 입지조건

위치: 서울특별시 도봉구 창동, 지하철 4호선 쌍문역 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 근린생활시설, 연립주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 쌍문역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지: 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지는 서측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의 필요)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: (갑5) 부강애스테이건설의 강제경매 (접수일자: 2023-12-22, 권리금액: 150,000,000원)가 말소기준권리입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

소유권 변동: 윤향옥 (2013-12-04 소유권보존) -> 임귀분 (2013-12-26 소유권이전, 매매) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장* (성명: 장진선)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-04-21

* 확정일자: 2015-04-18

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 장*은 대항력이 있으나, 해당 물건명세서 상의 내용에 따르면 배당요구종기일 내에 권리신고 및 배당요구를 하지 않았으며, 임차권등기 및 중복경매신청은 배당요구 종기일 이후에 이루어졌습니다. 이로 인해 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되었습니다. 그러나 임차인이 여전히 점유하고 있을 수 있으므로, 매수인은 이를 참작하여 매수에 응해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

주의사항:

* 임차인 장*은 대항력이 있으나, 배당요구 종기일 이후의 권리행사로 인해 본 경매 절차에서는 인수 보증금이 0원으로 책정되었습니다. 그럼에도 불구하고 임차인이 실제 점유하고 있을 가능성이 높아, 명도 절차 진행 시 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 본건은 중복사건으로, 관련 서류 및 절차를 면밀히 검토하여 진행해야 합니다.

4. 상권분석

주변 개발 현황: 창동 지역은 서울시의 주요 개발 축에 속하며, 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 본건이 위치한 곳은 다세대 및 연립주택이 밀집된 주거 지역입니다.

최근 실거래 사례 분석:

* 주변 33.82㎡(약 10.2평) 규모의 다세대 주택, 1996년식, 1층, 2026년 7월 3일 거래: 150,000,000원 (약 1,470만원/평)

* 주변 38.43㎡(약 11.6평) 규모의 다세대 주택, 2003년식, 5층, 2026년 7월 1일 거래: 160,000,000원 (약 1,380만원/평)

* 주변 99.41㎡(약 29.9평) 규모의 다세대 주택, 2015년식, 6층, 2026년 7월 8일 거래: 590,000,000원 (약 1,970만원/평)

본건과의 비교: 본건은 전용면적 16.20㎡(약 4.9평)으로, 최근 실거래 사례 중 가장 작은 면적을 가지고 있습니다. 건축년도는 2013년으로 비교적 신축에 속하며, 지하철 4호선 쌍문역 역세권이라는 점은 가격에 긍정적인 요인입니다. 그러나 면적 대비 감정가(134,000,000원, 약 2,735만원/평)가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 경향이 있습니다. 또한, 옥탑층 제시외 건물 포함 여부 및 임차인과의 명도 문제 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

주거 환경: 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

교통 접근성: 지하철 4호선 쌍문역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 시내로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 발달해 있어 은행, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 혐오시설: 현재까지의 조사 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '준공업지역'으로 분류되어 있어, 해당 지역의 구체적인 산업 시설 현황에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (장*): 보증금 6천만원의 임차인 장*이 존재합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 책정되었으나, 임차인이 현 점유자로서 명도 과정에서 저항하거나 추가적인 협상이 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

제시외 건물: 건물 옥탑층에 약 26.2㎡ 규모의 샌드위치 패널조 판넬지붕 건물이 제시외 건물로 존재합니다. 이 건물이 본 매각 대상에 포함되는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 불포함 시 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

중복사건: 사건 번호에 '(4)'가 표시된 것으로 보아, 본 건은 하나 이상의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있음을 시사합니다. 이는 권리 관계의 복잡성이나 절차상의 지연을 초래할 수 있습니다.

현장 조사 제한: 현장 방문 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 건물 내부의 일부만 확인 가능했습니다. 정확한 내부 상태, 설비 현황, 수리 필요 여부 등에 대한 종합적인 점검이 이루어지지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동, 지하철 4호선 쌍문역 역세권에 위치한 소형 다세대주택입니다. 전용면적 16.20㎡(약 4.9평)의 매우 컴팩트한 면적을 가지고 있습니다. 역세권이라는 입지적 강점은 있으나, 작은 면적과 대항력 있는 임차인(장*)의 존재가 주요 고려 사항입니다. 특히, 임차인의 인수 보증금은 0원으로 책정되었으나, 실제 명도 과정에서의 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 또한, 옥탑층에 제시외 건물이 존재하며, 본 매각에 포함되는지 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 감정가는 134,000,000원으로 책정되었으나, 면적 대비 실거래가 추이를 고려했을 때 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

소형 역세권 투자: 1~2인 가구를 위한 주거 공간이나 소액 투자처로서의 잠재력이 있습니다.

명도 리스크 관리: 인수 보증금 0원이라는 점을 활용하여, 성공적인 명도 진행 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 창동 지역의 지속적인 도시 개발 및 교통망 개선 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원입니다.

최근 실거래 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택들이 평당 약 1,380만원 ~ 1,470만원 수준에서 거래된 것으로 파악됩니다. 본건의 면적(약 4.9평)을 고려할 때, 감정가(약 2,735만원/평)는 시장 시세 대비 다소 높게 평가된 경향이 있습니다.

더불어, 대항력 있는 임차인(장*)의 존재, 인수 보증금 0원에도 불구하고 명도 과정에서의 예상 비용, 제시외 건물의 포함 여부 불확실성, 중복사건으로 인한 절차 복잡성 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

이에, 감정가 대비 10% ~ 15% 수준의 할인을 적용한 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

최종 입찰가는 본건에 대한 철저한 현장 방문 조사, 임차인과의 협의, 법률 전문가의 검토 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.