나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경116754 [1] 서울특별시 성북구 석관동 340-295 명진주택 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경116754 [1] 서울특별시 성북구 석관동 340-295 명진주택 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매9계 2023타경116754 | 소재지: 서울특별시 성북구 화랑로18길 73-16, 제3층 제302호 (석관동,명진주택) | 감정가: 261,000,000원 | 최저가: 17,935,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2023타경116754 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경116754 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 석관동 340-295 명진주택 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 21.85㎡ (약 6.61평)

건물면적: 24.62㎡ (약 7.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 석관동에 소재하며, 지하철 6호선 상월곡역 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 교육시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 버스정류장과 상월곡역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 공동주택 중 3층 302호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 확인됩니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 필로티 주차장과 옥상 태양광 패널 시설이 설치되어 있습니다.

토지는 완경사의 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 차량 통행이 가능한 도로와 접하여 차량 접근이 가능합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 현재 임대관계 등은 확인되지 않아, 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 추가적인 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 경매 절차상 선순위 권리 관계는 권리 신고 및 배당 요구에 따라 변동될 수 있으므로, 법원의 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 석관동은 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설은 역세권 주변으로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 인근 교육시설이 있다는 점은 가족 단위 수요층에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 하지만 주변이 일반 주거지역으로 형성되어 있어 대규모 상업 시설이나 업무 지구에 비해 상권 활성화 정도는 낮을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

대중교통: 지하철 6호선 상월곡역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

주변시설: 주거지 및 교육시설 인접. 상세 편의시설(마트, 병원 등)은 상월곡역 주변으로 분포될 것으로 예상됩니다.

주차: 건물 내 필로티 주차장 이용 가능하나, 주차 대수는 제한적일 수 있습니다.

설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 태양광 패널 등.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경보존지역(문화재보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등 다수의 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다. 특히 역사문화환경보존지역의 경우, 해당 지역의 구체적인 범위와 규제를 문화체육과에 확인해야 합니다. 이러한 제한 사항은 향후 건축이나 용도 변경 등 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계 미확인: 현재 점유자 현황 및 임대차 관계가 불분명하여, 명도 과정에서 추가 비용이나 시간 소요 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 부담이 커질 수 있습니다.

2. 각종 법적 제한: 역사문화환경보존지역, 절대/상대 보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 존재하여, 향후 재건축, 증축, 리모델링 시 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역의 규제 내용은 면밀히 검토해야 합니다.

3. 건물 노후화 및 관리 상태: 건물 연식에 대한 정보가 없어 정확한 진단은 어렵지만, 공동주택의 경우 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 협소한 면적: 토지 및 건물 면적이 매우 작아, 활용도나 매력 면에서 특정 수요층에게만 적합할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 지하철역 역세권에 위치하여 교통이 편리하다는 장점이 있으나, 다수의 법적 제한과 미확인된 임대차 관계 등 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 역사문화환경보존지역 등 규제 사항은 매수 전 반드시 구체적인 내용을 확인하여 재산권 행사에 미칠 영향을 파악해야 합니다. 또한, 소형 면적으로 인한 활용도 제한도 고려해야 할 요소입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 상월곡역이라는 지하철 이용 편의성은 임대 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

2. 소액 투자 가능성: 감정가 대비 낙찰가율이 낮을 경우, 소액으로 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 유찰 횟수 및 최저입찰가 정보는 별도 확인 필요)

3. 주거 수요: 주변이 주거 지역이므로, 실수요자나 소형 주택을 찾는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 알려진 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 여러 법적 제한 사항(역사문화환경보존지역 등)이 있으므로, 상세 내용은 반드시 관련 기관에 직접 확인하시길 바랍니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계