나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경103833 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 116-2 하이원팰리스 101동 3층302호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경103833 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 116-2 하이원팰리스 101동 3층302호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매4계 2023타경103833 | 소재지: 서울특별시 중랑구 겸재로40길 14-7, 101동 3층302호 (면목동,하이원팰리스) | 감정가: 385,000,000원 | 최저가: 308,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울특별시 중랑구 면목동 116-2 하이원팰리스 101동 3층302호 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경103833 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 116-2 하이원팰리스 101동 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 385,000,000원

토지면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

토지 지분율: 1620

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.82㎡ (약 15.68평)

건물 지분율: 5182

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 07월 26일

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면동초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 7호선 "면목역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

4. 건축물 현황

건축물은 철근콘크리트 구조의 평슬래브 지붕을 가진 8층 건물입니다. 대상 물건은 해당 건물 내 3층 302호이며, 401호, 301호와 함께 복합적으로 사용되는 것으로 보입니다 (집합건축물대장상 사용승인일 2019.07.26.). 외벽은 치장석재로 마감되었으며, 내벽은 벽지와 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

5. 이용상태 및 설비내역

현재 대상 물건은 오피스텔로 이용 중에 있습니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 토지 이용 현황

대상 물건의 토지는 6필지로 구성된 일단의 부정형 토지이며, 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등의 건축 부지로 이용되고 있습니다. 북측으로는 겸재로40길의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

7. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목생활권)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역(상대보호구역 포함, 자세한 사항은 관할 교육청 확인 필요), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 107m), 그리고 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

8. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 소유자인 문OO이 채무자이기도 합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰자는 토지 소유권과 건물 소유권을 모두 취득하게 됩니다. 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 경매 특성상 말소되지 않는 권리나 예상치 못한 권리가 있을 수 있으므로, 입찰 전 권리 분석을 면밀히 확인해야 합니다.

9. 상권분석

건물이 위치한 지역은 주거지대가 형성되어 있으며, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 면목역이 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 초등학교가 인접해 있어 배후 수요도 일정 부분 확보 가능합니다. 오피스텔로서의 수요와 함께, 지역 내 근린생활시설로서의 잠재력도 보유하고 있습니다.

10. 생활정보

면목역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 면동초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게도 교육 환경이 양호한 편입니다. 건물 자체는 비교적 신축(2019년 준공)에 해당하여 시설적인 노후도가 적을 것으로 예상됩니다.

11. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 내부 현황 조사 불가 사항입니다. 감정평가 시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 어려워 집합건축물대장상의 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 따라서, 경매 참여 시 반드시 현장 방문 등을 통해 실물과 공부상 현황의 차이를 재확인해야 합니다. 또한, 토지이용계획 상의 각종 제한사항(가축사육제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 과밀억제권역 등)이 향후 건축물 활용이나 증축 등에 영향을 미칠 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

12. 종합 의견

본건은 서울 북부 지역의 교통 편리한 입지에 위치한 비교적 신축 건물의 오피스텔입니다. 면목역과 초등학교가 인접하여 주거 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 내부 상태 확인 불가, 임대 관계 미상, 각종 토지 이용 제한 등 경매 고유의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

13. 투자 포인트

우수한 교통 접근성(7호선 면목역) 및 생활 편의시설 인접.

비교적 신축 건물(2019년 준공)로 상품성이 양호할 것으로 기대.

토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

초등학교 인근으로 안정적인 배후 수요 기대.

주변 시설 검색 결과, 대상 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 주거 및 상업 지역으로 평가됩니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계