나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5533 [1] 서울특별시 강북구 수유동 301-15 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일감정 · 평가일 2023.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강북구 수유동 소재 우이신설선 "가오리역" 북서측에 인근하여 위치하며,
주변은 공동주택 단지 및 단독주택, 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로
주변환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 지하철 및 버스승강장이 소재하여 교통편 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내에 구분 소유된 5층 501호, 5층 502호,
2층 202호, 3층 301호 물건으로,
외벽 : 적연와 치장쌓기 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)

기호(1) 501호 : 방2, 거실겸주방1, 화장실1, 보일러실 등 (제시외 기호(ㄱ)포함)
기호(2) 502호 : 방2, 거실겸주방1, 화장실1, 보일러실 등
기호(3) 202호 : 방2, 거실겸주방1, 화장실1, 보일러실 등
기호(4) 301호 : 방2, 거실겸주방1, 화장실1, 보일러실 등

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 대체로 인접 지대와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장된 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

301-15번지, 301-25번지
도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(20m이하- 완화시 28m이하), 고도
지구(28m이하(입안)), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀
억제권역

312-2번지 :
도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(20m이하-완화시 28m이하), 고도
지구(28m이하(입안)), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조
구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 임차사용중인 것으로 탐문됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함
재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5533 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 301-15, 501호

용도: 다세대주택

감정가: 220,160,000원

토지 면적: 23.88㎡ (약 7.22평)

건물 면적: 37.93㎡ (약 11.48평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이

1.2. 특이사항

경매 구분: 재매각

매수신청보증금: 감정가의 20% (44,032,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 우이신설선 "가오리역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 단지, 단독주택, 아파트 단지, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용

해당 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 대체로 인접 지대와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 선순위 임차권

매각물건 명세서상 을구 1번(2023.07.27.자 주택임차권)에 등기된 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재함을 의미합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 나상민

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-06-26

확정일자: 2021-05-20

배당신고일자: 2023-07-27

대항력: 없음

* 임차인: 이은진

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-06-26

확정일자: 2021-05-20

배당신고일자: 2023-07-27

대항력: 있음 (인수 대상)

3.3. 등기부 요약

등기부상 을구 1번(주택임차권, 이은진)은 189,000,000원으로 기재되어 있으며, 매수인이 인수해야 합니다. 말소기준권리인 갑구 3번(강제경매)은 2023년 12월 11일 접수되었습니다.

3.4. 주요 인수 권리

가장 주의해야 할 권리는 대항력 있는 임차인 이은진의 보증금 189,000,000원입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 448-27번지 60.88㎡(약 18.4평) 다세대주택: 26,650만원 (2억 6,650만원)

* 2026년 7월, 567-33번지 44.5㎡(약 13.5평) 다세대주택: 20,000만원 (2억 2,000만원)

* 2026년 7월, 455-17번지 41㎡(약 12.4평) 다세대주택: 15,000만원 (1억 5,000만원)

4.2. 시세 분석

본 물건(37.93㎡, 약 11.48평)의 감정가(2억 2,016만원)는 제공된 최근 매매 사례 가격대(1억 5,000만원 ~ 2억 6,650만원)와 비교 시, 특히 면적 대비 높은 편입니다. 유사 면적대의 거래가 감정가보다 낮은 수준에서 이루어지고 있어, 감정가가 시장 시세를 다소 상회하는 것으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

서울특별시 강북구 수유동 301-15번지 일대에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 특정 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 지역으로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인근에 공원 및 학교가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 우이신설선 가오리역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변이 공동주택 단지 및 주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차인 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이은진의 보증금 189,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인의 총 투자 비용이 크게 증가합니다.

6.2. 재매각 물건

본 건은 재매각 대상 물건으로, 일반 매각 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 매수인의 관심도가 떨어질 수 있는 요인이 존재할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 포함

건물 면적 외에 제시외 건물 8.00㎡가 매각에 포함됩니다. 해당 부분에 대한 별도의 처리 또는 관리 방안을 고려해야 합니다.

6.4. 감정가와 시장가의 괴리

본 물건의 감정가(220,160,000원)가 최근 유사 면적 다세대주택의 매매 시세(약 1억 5천만원 ~ 2억 6천만원)보다 높게 책정되어 있습니다. 여기에 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담까지 고려하면, 실질적인 투자 비용이 시장가를 훨씬 초과할 위험이 있습니다.

6.5. 높은 매수신청보증금

재매각 물건이므로, 매수신청보증금이 감정가의 20%인 44,032,000원으로 일반적인 10%보다 높게 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 역세권에 위치하여 교통 및 주거 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 189,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 치명적인 단점입니다. 또한, 감정가가 최근 시장 시세보다 높게 책정되었으며, 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 종합적으로 판단할 때, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 우이신설선 가오리역 인근으로 교통이 편리하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거 밀집 지역: 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

* (주의) 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되어 인수 부담이 없을 경우, 시장가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 발생할 수 있습니다. 하지만 현재 정보로는 인수 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 실질적인 총 투자 비용은 낙찰가액에 대항력 있는 임차인(이은진)의 인수 보증금 189,000,000원을 합산한 금액이 될 가능성이 높습니다.

최근 유사 면적 다세대주택의 매매 사례와 시장 상황을 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치(깨끗한 권리 상태 기준)는 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

만약 인수 보증금 189,000,000원을 고려하면, 낙찰가액과 합산 시 총 매수 비용은 최소 3억 4천 9백만원 이상이 될 것으로 예상됩니다. 이는 최근 최고 매매가(2억 6,650만원)를 훨씬 초과하는 금액이므로, 투자로서의 메리트가 매우 낮습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 및 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 명확한 문구를 보았을 때, 189,000,000원의 인수 부담 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 건은 잠재적 인수 보증금 189,000,000원을 감안할 때, 감정가(220,160,000원) 수준의 낙찰가는 매우 비합리적입니다.

추정 입찰가: 100,000,000원 ~ 130,000,000원

위 입찰가 범위는 낙찰가액을 기준으로 산정된 것이며, 실제 총 매수 비용(낙찰가액 + 인수 보증금)은 약 2억 8천 9백만원 ~ 3억 1천 9백만원 수준이 될 것으로 예상됩니다. 이는 현재 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 임차인과의 협의, 법원의 배당 결과 예측 등 추가적인 심층 분석 및 위험 대비가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.