나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경111418 [1] 서울특별시 구로구 고척동 171-7 소담밸리 제3층 제302호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경111418 [1] 서울특별시 구로구 고척동 171-7 소담밸리 제3층 제302호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2024타경111418 | 소재지: 서울특별시 구로구 중앙로 87-9, 제3층 제302호 (고척동, 소담밸리) | 감정가: 232,000,000원 | 최저가: 48,654,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경111418 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 171-7 소담밸리 제3층 제302호

용도: 근린생활시설 (제2종 근린생활시설/사무소)

감정가: 232,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (건물 전체 7층 중 3층 호실)

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 24.75㎡ (약 7.48평)

건물면적 (실사용): 49.55㎡ (약 14.99평)

소유자/채무자/채권자: 김OO / 김OO / 조OO

사용승인일: 2018.01.24. (비교적 신축급 건물)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "서울덕의초등학교" 남동측 인근에 위치한 근린생활시설입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황은 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 2호선 "양천구청역"이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

건물은 2018년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 3층에 해당하여 노후도가 낮습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 강제경매 물건으로, 매각 대상 범위가 명확하여 권리관계는 비교적 단순합니다. 토지/건물 전체에 대한 지분 매각이 아닌, 구분 호실 전체 면적에 대한 매각이 진행됩니다.

감정평가서상 제시외 면적이 0.00㎡로, 공부(公簿)와의 차이가 없어 매각 대상 물건의 현황은 명확합니다.

다만, 경매의 종류가 부동산강제경매인 점과 소유자 및 채무자가 동일인이며 채권자가 조OO로 확인되는 점을 볼 때, 채권-채무 관계에 기인한 물건임을 인지해야 합니다.

말소기준권리 이후의 등기부상 권리는 소멸되어 인수할 권리는 없을 것으로 판단되나, 임대차 관계는 미상이므로 현장조사 및 점유관계 확인을 통한 명도 리스크 분석이 필수입니다.

1.4. 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치한 제2종 근린생활시설(사무소) 용도의 건물입니다. 주거지대와 근린생활시설이 혼재된 지역 상권으로서, 대규모 중심 상권의 특성을 갖기보다는 지역 주민의 생활 편의를 지원하거나 소규모 사무실, 개인 사업장 등의 용도로 적합한 입지입니다.

주변 공동주택 및 다가구 주택 거주자를 기반으로 하는 생활밀착형 업종(사무실, 학원, 소형 개인 사업소 등) 수요를 기대할 수 있습니다.

건물 자체가 신축에 가까운 상태(2018년 사용승인)로, 시설 경쟁력 면에서는 우위를 점하고 있습니다.

1.5. 생활 정보 및 주변 시설

주변에는 "서울덕의초등학교" 및 주거 밀집 지역이 위치하고 있습니다.

인근 생활 편의시설로는 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 시설이 모여 있어 거주 및 사무 환경에 필요한 인프라는 양호한 편입니다.

또한, "계남근린공원"과 같은 녹지 공간도 인접하여 쾌적성이 확보될 수 있습니다.

검색 결과, 물건지 인근에 특별히 보고서에 언급할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계 불확실성: 임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 따라 명도(건물 인도) 과정에 변수가 발생할 수 있습니다. 현황 조사서 및 점유 현황 확인이 필요합니다.

2. 공법상 제한: 소재지가 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 추가적으로 "공항소음 방지 구역" 및 "장애물제한표면구역(진입표면)"에 포함되어 있어 건축 행위 시 소음 방지 및 고도 제한에 대한 규정을 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 서울 구로구 고척동 주거 밀집 지역 내에 위치한 비교적 신축급(2018년)의 근린생활시설(사무소)입니다.

토지/건물 일괄 매각 건으로 권리분석이 비교적 용이하며, 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 소규모 오피스 용도 또는 근린생활시설 투자 물건으로서의 가치가 있습니다.

투자 포인트:

1. 신축급 건물: 2018년 건축으로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상되며, 깨끗한 시설로 임차인 확보에 유리합니다.

2. 양호한 교통 접근성: 지하철 2호선 양천구청역과 버스정류장이 근거리에 위치하여 사무실 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

3. 안정적인 입지: 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있어 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

4. 경쟁력 있는 가격: 감정가(232,000,000원)를 기준으로 시장 가격과의 비교를 통해 적정 입찰가를 산정할 경우, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

※ 투자를 결정하기 전에 반드시 현장 방문을 통한 내부 구조 및 점유 현황 확인, 그리고 공법상 제한에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계