나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경111418 [1] 서울특별시 구로구 고척동 171-7 소담밸리 제3층 제302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2024.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "서울덕의초등학교" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 "양천구청역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 7층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일:2018.01.24)

외 벽: 석재붙임 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.(별첨"내부구조도" 참조.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단지 평탄한 사다리의 토지로서, 공동주택(다세대주택-16세대),제2종근린생활시설(사무소-8호)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(4),(5) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이며,

기호(2)는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경111418 (1)

채권자: 조OO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 171-7 소담밸리 제3층 제302호

용도: 제2종근린생활시설(사무소)

감정가: 232,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 24.75㎡ (약 7.49평)

토지지분: 24.75㎡ (약 7.49평)

건물면적: 49.55㎡ (약 15.00평)

건물지분: 49.55㎡ (약 15.00평)

1.4. 건축 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 7층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2018년 01월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치하며, "서울덕의초등학교" 남동측 인근입니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 2호선 "양천구청역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 약 10m 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로1류(폭 20m-25m)에 접하며, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 04월 13일자 의정부세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요 정보 있으나, 상세 내용 미기재)

3.3. 임차인 현황

*

임차인: 조

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-02-22

확정일자: 2019-02-27

배당신고일자: 2024-04-02

대항력: 있음

3.4. 특이사항

대항력있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건으로 확인됩니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

소유권보존: 김인관 (2018-01-29)

소유권이전: 김승찬 (2019-05-10, 매매 금205,000,000원)

압류: 의정부세무서장 (2023-04-13, 말소기준권리)

압류: 구로구 (2024-01-16, 말소)

강제경매: 조국조 (2024-04-02, 권리금액 205,000,000원, 말소)

압류: 강서구 (2025-06-16, 말소)

3.6. 권리분석 요약

본건은 대항력있는 임차인(조 )이 존재하나, 해당 임차인의 보증금 205,000,000원에 대한 배당신고일자(2024-04-02)가 확인됩니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력있는 임차인의 경우 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로, 배당 여부 및 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 다가구주택 등이 밀집해 있으며, 근린생활시설 또한 혼재되어 있어 지역 상권으로서의 기능을 하고 있습니다.

4.2. 주요 업종

해당 물건은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

"서울덕의초등학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

(추가적인 조사 필요)

5.3. 교통 접근성

지하철 2호선 "양천구청역"과 인접한 버스정류장을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 인수 가능성

임차인 조 는 대항력이 있으므로, 보증금 205,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이에 대한 법원 및 배당표 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획상 제한사항

공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 고척동의 주거지역 내에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 상가 건물로, 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력있는 임차인이 존재하며 보증금 액수가 상당하므로, 권리 분석 시 임차인의 배당 현황 및 인수 보증금 여부를 면밀히 확인하는 것이 가장 중요합니다. 철저한 사전 조사 후 입찰 참여를 권장합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 입지

주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

8.2. 신축급 건물

2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.3. 우수한 교통망

지하철역과 버스정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다.

본 건은 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력있는 임차인(조 )의 보증금 205,000,000원에 대한 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서, 정확한 인수 금액 확인 전까지는 신중한 접근이 필요합니다.

향후 실제 입찰가 산정 시에는 정확한 권리 분석 결과, 명도 비용, 예상 임대 수익률, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. (추가적인 시장 조사 및 현장 답사 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.