나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경107471 [1] 서울특별시 금천구 독산동 972-47 아모르빌 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경107471 [1] 서울특별시 금천구 독산동 972-47 아모르빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매10계 2024타경107471 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로148길 68-6, 2층203호 (독산동,아모르빌) | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 96,666,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경107471 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경107471 (1)

물건종별: 다세대주택 (도시형생활주택)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 972-47, 아모르빌 2층 203호

감정가: 295,000,000원

토지면적: 28.35㎡ (약 8.58평)

건물면적: 44.87㎡ (약 13.57평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 이OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2017년 10월 26일

토지 이용 현황: 2필지 일단의 장방형 완경사지, 공동주택 건부지로 이용 중.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

1.2. 투자 포인트

본 물건은 2017년 사용승인을 받은 비교적 신축급의 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주택가 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요가 기대되며, 역세권은 아니지만 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 감정가 대비 적절한 낙찰을 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, "서울문성초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 자유로우며, 인근 버스정류장을 통해 시내외로의 이동이 편리합니다. 또한, 본건 북측 약 6m, 서측 약 4m 도로에 접해 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자이자 채무자는 정OO이며, 채권자는 이OO입니다. 주목할 점은 임차인 이상배 씨가 2021년 4월 27일자로 임차보증금 275,000,000원에 임차권을 설정하고 거주 중이라는 사실입니다. 이 임차권은 배당 순위에 따라 낙찰자가 인수할 수도 있으므로, 임차인의 대항력 유무와 배당 요구 여부를 철저히 확인해야 합니다. 정확한 권리 분석 및 인수 조건 파악을 위해 전문가와의 상담이 필요합니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 독산동 972-47 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 다양한 주거 형태가 공존하고 있습니다. 이러한 지역 특성상 안정적인 임대 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 자리 잡고 있어 주민들의 기본적인 생활 편의를 충족시킬 수 있습니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에 서울문성초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 규제 확인 필요). 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 이동 또한 용이한 편입니다. 주변 편의시설로는 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등이 가능하며, 보다 상세한 생활 인프라(병원, 대형마트 등)는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 높은 금액(275,000,000원)의 임차권 설정입니다. 임차인이 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있어, 권리 관계 분석이 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 장애물제한표면구역(공항 관련), 대공방어협조구역(군사 시설 관련), 중점경관관리구역, 교육환경보호구역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재합니다. 이러한 규제는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제한을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살피는 것이 좋습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축이며 입지 및 교통 여건이 양호한 주거용 부동산입니다. 서울문성초등학교와의 근접성, 편리한 대중교통 등은 장점입니다. 그러나 높은 금액의 임차권 인수 가능성과 토지이용계획상 다수의 법적 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고, 명도 및 법적 제한에 대한 명확한 대책을 수립한다면, 안정적인 투자 기회를 모색할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계