나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경118822 [2] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제104호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경118822 [2] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제104호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2024타경118822 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동), 제1층 제104호 (가산동, 지밸리더리브스마트타워) | 감정가: 563,000,000원 | 최저가: 147,587,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울남부지방법원 2024타경118822 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제104호에 소재하는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경118822 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제104호

용도: 근린생활시설

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 안OO

채권자: 중OOOOO

감정가: 563,000,000원

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재, 구로세관 서측 인근에 위치하며, 주변은 다수의 지식산업센터, 아파트형 공장 및 근린생활시설 등이 밀집해 있는 지역입니다. 차량 접근이 용이하고, 인근 도로에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 과거 교통 체증이 심했던 서부간선도로의 지하화 사업이 진행되었거나 완료되었으며, 지하철 1호선 독산역과 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인근에 있어 서울 및 수도권 각지로의 접근성이 우수합니다. 향후 신안산선 개통 예정으로 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

본건은 안OO 소유자 겸 채무자에 대한 중OOOOO 채권자의 임의경매 신청으로 진행됩니다. 권리 분석 시 '토지 별도등기 있음'이라는 특이사항을 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 이는 토지와 건물 간의 소유권이나 담보 설정에 별도의 등기가 존재함을 의미하며, 경매 이후 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 또한, 특별 매각 조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%임을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업단지 지역으로, 'G밸리'로 불리며 수많은 기업체와 근로자들이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 다양한 상업시설과 편의시설이 발달해 있으며, 특히 지식산업센터와 아파트형 공장 밀집 지역에 해당합니다. 본건은 근린생활시설로, 현재 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 향후 임차인 확보 또는 직접 사용 시 잠재적인 공실 위험을 고려해야 함을 시사합니다. 주변의 지식산업센터 및 아파트형 공장 종사자들을 대상으로 한 상권 형성이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

건축물은 2021년 9월 9일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물 내에 위치하고 있습니다. 외벽은 강화유리 및 석재 치장으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 내부 인테리어로 구성되어 있습니다. 창호는 페어글래스 창호가 설치되어 있습니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 주차 설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, G밸리 내에 위치하여 풍부한 인프라와 더불어, 해당 건물 자체적으로도 입주기업을 위한 지원시설(상업시설), 접견실, 공용회의실, 북카페 콘셉트의 로비 공간 등이 마련되어 있습니다.

1.6. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지인 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 인근에서 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설이 확인되지는 않았습니다. 해당 지역은 주로 지식산업센터, 아파트형 공장, 지원시설 등 업무 및 상업 관련 시설이 밀집해 있습니다. 다만, '토지이용계획 및 제한상태'에 '한강 폐기물매립시설 설치제한지역'이 언급되어 있으나, 이는 광범위한 지역 지정으로 해당 물건과 직접적인 연관성은 낮을 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '토지 별도등기 있음' 사항입니다. 이는 토지에 대한 별도의 권리 관계가 존재함을 의미하며, 경매 절차 및 낙찰 이후 소유권 이전 과정에서 추가적인 법적 검토와 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 현재 공실 상태이므로 공실 장기화 가능성, 임대 수익 확보의 어려움 등이 있을 수 있습니다. 토지이용계획 및 제한사항에 명시된 다양한 법규(준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의 공업용지 조성사업지역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등)들은 향후 건물의 용도 변경이나 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 가산디지털단지의 핵심 지역에 위치한 근린생활시설로, 탄탄한 배후 수요를 기반으로 한 잠재력을 지니고 있습니다. 최근 신축된 건물에 위치하며 기본적인 시설은 잘 갖추어져 있습니다. 다만, '토지 별도등기'라는 특이사항과 현재 공실 상태는 반드시 면밀히 분석하고 투자 결정에 반영해야 할 주요 요소입니다. 이러한 부분을 종합적으로 고려했을 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

가산디지털단지라는 우수한 입지 조건과 최근에 지어진 건물이라는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 주변의 풍부한 유동인구와 산업 시설은 잠재적인 고객층을 확보하는 데 유리합니다. 공실 상태를 적극적으로 활용하여 직접 운영하거나, 향후 임차인을 유치하여 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다. '토지 별도등기' 부분에 대한 명확한 이해와 해결 방안이 확보된다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계