나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경118822 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제103호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경118822 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제103호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경118822
• 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동), 제1층 제103호 (가산동, 지밸리더리브스마트타워)
• 감정가: 563,000,000원
• 최저가: 147,587,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 근린생활시설

서울남부지방법원 경매3계 2024타경118822 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34(가산동), 제1층 제103호 (가산동, 지밸리더리브스마트타워) | 감정가: 563,000,000원 | 최저가: 147,587,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울남부지방법원 2024타경118822 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경118822 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제103호

용도: 근린생활시설

감정가: 563,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 안OO

채무자: 안OO

채권자: 중OOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 15층, 2021년 9월 9일 사용승인

현재 이용상태: 근린생활시설 (현황 공실 상태)

주의사항: 토지 별도등기 있음, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 구로세관 서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 다수의 지식산업센터, 아파트형 공장 및 근린생활시설이 밀집해 있는 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 세장형의 평지로, 산업시설 및 지원시설 건물 1개 동의 건부지로서 활용되고 있으며, 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 이 지역은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 중로1류, 일단의 공업용지 조성사업지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중OOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 안OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 가장 중요한 주의사항으로는 '토지 별도등기 있음'이 명시되어 있습니다. 이는 토지에 대한 별도의 권리관계가 존재할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 토지 관련 등기부등본을 면밀히 확인하여 추가적인 부담이나 위험 요소를 파악해야 합니다. 또한, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 설정되어 있으니 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 가산동 일대는 'G밸리'로 불리며 서울 서남권의 대표적인 지식산업센터 밀집 지역입니다. 약 14만 명 이상의 직장인이 근무하는 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 특히 외식업 매출 증가가 두드러지는 지역으로 분석되며, 비교적 저렴한 임대료는 외식업 창업 및 운영에 유리한 환경을 제공합니다. 다만, 일부 지식산업센터 단지 내 상가는 평일 점심 및 저녁 시간대 직장인 수요에 집중되는 경향이 있으며, 주말에는 상대적으로 유동인구가 감소할 수 있습니다. 또한, 최근 지식산업센터 공급 과잉 및 경기 침체로 인해 시장이 침체기를 겪고 있다는 분석도 있으므로, 업종 선정 및 임대 수요 예측에 신중할 필요가 있습니다. 본건은 근린생활시설로, 주변 지식산업센터 종사자들을 주요 고객층으로 삼을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통 면에서는 1호선과 7호선이 지나는 가산디지털단지역이 인근에 위치하여 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 또한, 제2경인고속도로, 강남순환도시고속도로 등 주요 도로망 접근이 용이하여 차량을 이용한 광역 이동도 편리합니다. 대중교통 이용객 편의를 위해 가산디지털단지역의 출입구 개선 및 확장 사업이 진행되는 등 교통 인프라 개선 노력이 지속되고 있습니다. 주변에는 아울렛 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등)이 밀집해 있으며, 다양한 편의시설과 상업시설이 발달해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '토지 별도등기 있음'입니다. 이로 인해 소유권 분쟁, 추가적인 금전적 부담 발생 가능성, 경매 절차의 복잡성 증가 등의 위험이 따를 수 있습니다. 현재 '공실 상태'라는 점 또한 임대 수익을 기대하는 투자자에게는 직접적인 부담이 될 수 있습니다. 공실이 장기화될 경우 관리비 등 추가적인 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다. 또한, 가산디지털단지 일대는 지식산업센터 공급 과잉에 대한 우려가 있으며, 금리 인상 및 경기 침체 등의 외부 요인이 상권 전반의 침체로 이어질 가능성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 핵심 산업단지 내에 위치한 근린생활시설로서, 풍부한 직장인 수요를 기반으로 한 상권 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 편리성과 주변 편의시설 접근성 또한 우수합니다. 하지만 '토지 별도등기 있음'이라는 중대한 권리상의 쟁점과 현재 공실 상태라는 점은 투자 결정에 있어 매우 신중한 검토를 요구합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 권리관계를 명확히 파악한 후, 공실 해소 방안 및 향후 임대 수익성을 면밀히 분석할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **핵심 산업단지 내 입지**: G밸리 내에 위치하여 풍부한 유동인구 및 잠재적 임차 수요 확보 가능.

2. **우수한 교통망**: 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역 인접 및 주요 도로망 접근 용이.

3. **상업시설 밀집 지역**: 주변 쇼핑몰 및 다양한 상업시설과의 시너지 효과 기대.

4. **새 건물**: 2021년 사용승인된 신축 건물로, 시설 노후화 부담 적음.

5. **일괄 매각**: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계 정리에 유리할 수 있음 (단, 토지 별도등기 확인 필수).

**주변 시설 조사 결과 (혐오시설 없음)**

현재까지 조사된 정보에 따르면, 본건 소재지인 서울특별시 금천구 가산동 327-5 및 그 주변 지역에 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 폐기물 처리장, 화장장, 대규모 축사 등)이 직접적으로 입지해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 가산동 및 G밸리 지역은 주로 지식산업센터, 아파트형 공장, 상업시설, 일부 주거시설 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 다만, 대규모 교통량으로 인한 소음이나 도로 혼잡 등은 교통량 많은 지역의 일반적인 특성으로 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계