나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경118082 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제19층 제1904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2024.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공둥주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "영등포시장역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건내 제19층 제1904호로서,
(사용승인일 : 2012.12.31)

외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차시설 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 왕복 6차선 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

영등포동8가 51-1 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(건축과 문의)

영등포동8가 51-5, 51-8 : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>


영등포동8가 51-9 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경118082 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제19층 제1904호

용도: 도시형생활주택

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 건물 정보

건물명: 메이준

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제19층 제1904호

사용승인일: 2012.12.31

총 층수: 19층

해당 층수: 19층

건물면적(전용면적): 12.11㎡ (약 3.66평)

건물지분: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

복합 용도: 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설

1.3. 토지 정보

토지면적(토지 지분): 2.92㎡ (약 0.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용계획 및 제한 상태:

영등포동8가 51-1: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선

영등포동8가 51-5, 51-8: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

영등포동8가 51-9: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동8가 소재 "서울영동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

대상 물건 서측으로 왕복 6차선 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전하윤 (마스킹 처리: 전 )

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-02-08

배당신고일자: 2024-05-08

대항력: 있음

고려사항: 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 추정되나, '대항력 있음' 표기와 상반될 수 있어 최종 배당표 확인이 필수적입니다. 인수되는 보증금이 0원으로 계산됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 압류 (2023-04-04, 갑5)

이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음 (물건명세서상 지상권 없음).

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 영등포동8가는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 도시형생활주택 및 오피스텔, 근린생활시설로 이루어진 '메이준' 건물 내에 있어, 소형 주거 및 업무 공간으로서의 수요가 예상됩니다. 지하철 5호선 영등포시장역 인근으로 서울 시내 주요 지역과의 접근성이 좋으며, 주변에 다양한 편의시설 및 업무시설이 밀집해 있어 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 영등포시장역, 버스정류장 인접.

편의시설: 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능.

교육시설: 서울영동초등학교 서측 인근 위치.

주변 부동산 시세:

최근 인근 지역의 유사 면적 및 연식의 다세대/빌라 매매 사례를 볼 때, 평당 약 2,700만원에서 4,000만원 이상의 시세를 형성하고 있습니다. 본건(12.11㎡, 2012년식)의 감정가는 130,000,000원으로, 평당 약 355만원 수준으로, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 전하윤은 보증금 135,000,000원에 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 배당 순위에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

협소한 면적: 12.11㎡(약 3.66평)의 전용면적은 실거주 또는 임대 시 활용 방안에 제한이 있을 수 있습니다.

복합 건물: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 건물 특성상 건물 관리 및 입주자 간의 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용 규제: 다수의 용도지구 및 제한사항이 존재하나, 이는 일반적인 도시 지역에서의 규제로 직접적인 리스크로 작용할 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 잠재적인 투자 가치가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 '인수 보증금 0원'이라는 상반된 정보는 투자 전 반드시 명확히 확인해야 할 최우선 과제입니다. 협소한 면적 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 수익형 부동산: 1인 가구 및 소규모 사업장을 대상으로 하는 임대 수요 확보가 가능합니다.

서울 도심 접근성: 영등포 지역의 우수한 교통망을 통해 서울 주요 업무지구와의 연결성이 좋습니다.

합리적인 취득 기회: 대항력 있는 임차인 이슈로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 130,000,000원

인수 보증금: 0원 (명시된 '인수 보증금 합계' 기준)

주변 시세 및 본건의 감정가, 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준인 130,000,000원부터 시작하여, 입찰 당시의 경쟁 상황 및 임차인 관련 불확실성 해소 정도에 따라 140,000,000원 내외까지 고려해볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인과 '인수 보증금 0원' 표기의 불일치에 대한 명확한 확인 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다. 만약 임차인의 보증금 135,000,000원을 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 정보상으로는 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 부동산 자체의 가치에 집중하여 입찰가를 결정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.