나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133333 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 488-17 디엔에스화곡 제3층 제304호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133333 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 488-17 디엔에스화곡 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경133333 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로13길 147, 제3층 제304호 (화곡동, 디엔에스화곡) | 감정가: 224,000,000원 | 최저가: 91,750,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경133333 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경133333 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 488-17 디엔에스화곡 제3층 제304호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 18.49㎡ (약 5.60평)

건물면적: 18.93㎡ (약 5.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '한광고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 3층 제304호이며, 외벽은 벽돌 쌓기, 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

토지는 남측 하양 완경사지에 위치한 세장형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다. 동측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 지역입니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자는 송OO입니다. 채무자는 송OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 점이 있습니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항력을 포기해야 하는 조건으로, 명도 및 소유권 이전 과정에서 주의가 필요합니다.

또한, '본건은 주택임차권 등기명령에 의거 임차보증금 237,000,000원이 설정되어 있음'이라는 내용이 있습니다. 이는 낙찰 후 임차인과의 보증금 관련 문제를 해결해야 할 가능성이 있음을 시사합니다.

'재매각'이라는 특이사항이 있는 것으로 보아, 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 다른 문제가 있었을 가능성이 있습니다.

1.7. 상권분석

해당 소재지는 서울 강서구 화곡동으로, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주택가입니다. 한광고등학교를 비롯한 교육시설이 인근에 위치하며, 병원, 은행, 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 상권으로서의 기능이 양호합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 소규모 상업 시설들이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 생활정보

주거지로서 필요한 기본적인 편의시설과 교통 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다. 인근 학교들과 다양한 생활 편의시설 접근성이 높아 주거 환경은 편리한 편입니다.

1.9. 혐오시설 여부

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지인 서울특별시 강서구 화곡동 488-17번지 인근에 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설, 폐수 처리장 등과 같은 혐오시설이 집중적으로 분포한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거 및 교육, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 파악됩니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 임차인이 매수인에게 대항력을 포기하는 조건부 매각이며, 2억 3천 7백만원의 임차보증금이 설정되어 있다는 점은 낙찰 후 추가적인 비용 발생 또는 명도 과정에서의 분쟁 소지를 내포하고 있습니다. 또한, '재매각' 이력은 해당 물건의 거래나 권리관계에 있어 이전의 복잡성이 있었음을 암시하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다. 토지이용계획상 '도시관리계획 입안 중'이라는 점은 향후 지역 개발 방향에 따른 변화 가능성을 의미할 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본건은 서울 강서구의 주택가에 위치한 소형 다세대주택으로, 재매각 사건이며 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이 특징입니다. 감정가는 224,000,000원으로 책정되었으나, 2.37억원의 임차보증금 설정이 있어 실제 인수 부담을 신중하게 고려해야 합니다. 입지 자체는 주거 및 생활 편의성이 양호하나, 임차인 관련 권리관계와 재매각 이력 등으로 인해 명도 및 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

1.12. 투자 포인트

소형 면적으로 비교적 낮은 감정가와 높은 임차보증금 설정으로 인해, 입찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 협의를 통해 대항력 포기 조건을 원만하게 처리하고, 예상되는 명도 비용 및 추가 인수 금액을 고려하여 수익률을 분석해야 합니다. 재매각이라는 점은 급매물로 나올 가능성도 있지만, 그만큼 숨겨진 권리나 문제가 있을 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 향후 지역 개발 가능성도 염두에 둘 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계