나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경131962 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 98-81 라뜰리에 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경131962 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 98-81 라뜰리에 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2024타경131962 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로6길 14, 제2층 제201호 (화곡동, 라뜰리에) | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 69,468,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2024타경131962 (1) 부동산 강제경매 사건으로, 서울특별시 강서구 화곡동 98-81 소재의 '라뜰리에' 다세대주택(도시형 생활주택) 2층 201호에 대한 토지/건물 일괄 매각 건입니다.

총 감정가는 265,000,000원으로 책정되었으며, 소유자 및 채무자는 양OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 세부 사항

본 물건의 면적은 다음과 같습니다.

토지 면적: 19.79제곱미터 (약 5.99평)

건물 면적(전용면적): 29.91제곱미터 (약 9.05평)

건물의 용도는 공부상 다세대주택이나, 현황은 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층에 위치합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 "화곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지대에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통 환경 측면에서는 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지에 해당하여 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석

본건은 주거지대 내에 위치하며, 주위가 공동주택 및 근린생활시설로 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 화곡역세권은 강서구의 주요 상권 중 하나로, 주거 편의를 위한 다양한 소규모 상점과 서비스업이 발달해 있어 도시형 생활주택으로서의 임차 수요를 뒷받침할 수 있는 배후 상권을 갖추고 있습니다.

2.3. 생활정보

본건 인근에는 화곡초등학교를 비롯한 학교 시설이 소재하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 해당 지역은 도시지역 및 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여 서울시 내 주거지로서의 기능이 충실하며, 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지 위에 건축되어 있습니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 경매 사건은 '부동산 강제경매'이며, 매각 대상은 '토지/건물 일괄 매각'이므로, 낙찰 후 토지와 건물을 모두 취득하게 됩니다. 소유자와 채무자가 동일한 양OO이므로 권리관계의 복잡성은 비교적 낮을 수 있습니다.

**주의사항:** 본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 확인하지 못한 상태에서 감정평가 되었으므로, 정확한 현황 및 임대차 관계는 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다. 특히, 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 유무와 선순위 여부를 철저히 검토해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 폐문으로 인해 내부 구조 변경, 누수, 시설 고장 등 하자를 사전에 파악하기 어려워, 명도(인도) 완료 후 예상치 못한 보수 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

명도 리스크: 소유자가 거주하는 것으로 추정되나, 임차인이거나 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도(인도) 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

용도지역 제한: '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등 김포공항 관련 고도제한 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 증축 등의 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 유무: 인근에 주요 혐오시설은 확인되지 않으나, 강서구는 마곡열병합발전소 건립 문제 등 지역 내 환경 시설에 대한 논란이 일부 존재했던 지역입니다. 다만, 본 물건의 직접적인 주변 환경에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

4. 투자 타당성 및 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 우수하고, 주거 수요가 높은 도시형 생활주택이라는 점에서 입지적 강점이 뚜렷합니다. 토지의 용도지역 또한 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 주거 가치가 충분합니다.

다만, 폐문으로 인한 내부 상태 및 정확한 점유 관계 미확인이라는 리스크가 존재하므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 실질적인 점유 관계(임대차 관계) 및 건물 외관 상태를 면밀히 파악하고, 명도 비용을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정하는 전략이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로, 임차 수요가 꾸준한 지역입니다.

소형 주택 시장 공략: 전용면적 약 9.05평의 도시형 생활주택으로, 1인 가구 및 신혼부부 등 소형 주택 수요층을 겨냥한 안정적인 월세 수익 창출이 가능합니다.

비교적 낮은 층수: 총 6층 중 2층으로, 접근성이 양호하고 임대 선호도가 높을 수 있습니다.

강제경매: 채권 회수를 위한 절차로, 채무자가 명도에 비협조적일 가능성이 있어 입찰가 산정 시 예상 명도 비용을 충분히 고려한다면, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계