나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56945 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 송파구 석촌동 소재 지하철 8,9호선 "석촌역" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 용이하고, 인근에 지하철 8,9호선(석촌역) 및 버스정류장이
소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 건물 중
제6층 제603호로서,(사용승인일 : 2021.07.30.)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

본건의 공부상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 및 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 북동측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구), 도로(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고높이
지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경56945 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 백OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 6층 603호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 287,000,000원 (28,700만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 5.27㎡ (약 1.59평)

* 토지지분: 5.267㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 16.98㎡ (약 5.13평)

* 건물지분: 16.975㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 지하철 8,9호선 "석촌역" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 8,9호선(석촌역) 및 다수의 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 백다영

* 보증금: 310,000,000원 (31,000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-20

* 확정일자: 2022-05-03

* 배당신고일자: 2024-05-22

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 (을구 4번, 접수 2024-05-22)

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을구 3번 전세권설정 (백다영, 2022-07-12 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 4번 주택임차권 (백다영, 2024-05-22 접수). 본 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 총액은 31,000만원입니다.

* 등기부상 을구 4번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

* "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있으나, "물건명세서 참고사항"에 명시된 바와 같이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 임차인 관련 위험에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 송파동 일대는 지하철 석촌역을 중심으로 주거와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 외관

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하2층, 지상9층 건물 중 6층 603호입니다.

* 사용승인일: 2021년 7월 30일

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

5.2. 이용상태 및 설비

* 공부상 용도는 오피스텔입니다.

* 건물 내 위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설은 인근 잠실, 문정 방면으로 이동 시 이용 가능합니다.

* 송파초등학교 병설유치원이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험: 임차인의 보증금이 31,000만원이며, 이는 본건 감정가(28,700만원)보다 높습니다. 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건 건물면적(16.98㎡) 기준 추정 시세는 약 20,000만원 ~ 21,000만원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가(28,700만원)보다 현저히 낮은 수준으로, 감정평가의 적정성에 대한 검토가 필요하며, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 토지이용계획: 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2021년 사용승인)된 오피스텔로 석촌역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험과 감정가 대비 낮은 추정 시세가 중요한 변수로 작용합니다. 특히 임차인의 보증금액이 감정가를 상회하므로, 배당을 통한 임차인 보증금 회수 여부를 면밀히 파악하고, 인수해야 할 보증금액을 고려한 총 투자 비용을 산정하는 것이 필수적입니다. 시세 분석 결과에 따르면 감정가가 다소 높게 평가되었을 가능성이 있어, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 임차인과의 명도 협상 전략 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 신축 건물이어서 즉각적인 리모델링 수요가 적습니다.

* 역세권 입지: 지하철 8,9호선 석촌역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 송파구의 우수한 생활 인프라: 송파구 내에 위치하여 주변 편의시설 및 행정 시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 28,700만원이나, 제공된 최근 매매 정보 및 본건 면적(16.98㎡)을 기준으로 산정한 추정 시세는 약 20,000만원 ~ 21,000만원 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 31,000만원으로 감정가보다 높아 보증금 인수 가능성을 고려해야 합니다.

* "인수 보증금 합계"가 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 임차 보증금 잔액 인수 가능성을 명확히 인지해야 합니다.

* 감정가 대비 추정 시세가 낮고 임차인 보증금 인수 위험을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 20,500만원

* 산정 근거:

본건의 총 매수 비용은 입찰가와 인수 보증금(미배당분)의 합계가 됩니다. 추정 시세가 20,000만원 ~ 21,000만원임을 감안하고, 낙찰 후 임차인 보증금 잔액 인수 가능성을 고려했을 때, 감정가(28,700만원)보다는 추정 시세 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 따라서 추정 시세 범위의 상단 또는 소폭 상향 조정하여 20,500만원으로 예상 입찰가를 산정합니다. 이는 향후 임차인 보증금 인수액에 따라 총 투자 비용이 달라질 수 있음을 전제합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.