나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경57221 [1] 서울특별시 송파구 방이동 151 호수(가)하우스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중교" 동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철9호선 "한성백제역" 까지 도보로 각각 약2-3분
및 약4-5분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제5층 제501호로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방겸거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2016-10-14)(입안)(접합), 도로(2021-12-24)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울동부지방법원 2024타경57221 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 151 호수(가)하우스 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 379,000,000원

토지면적: 15.88㎡ (약 4.80평)

토지지분: 15.88㎡ (약 4.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 25.85㎡ (약 7.82평)

건물지분: 25.85㎡ (약 7.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대중교통 이용이 편리합니다.

버스정류장까지 도보로 약 2-3분, 지하철 9호선 "한성백제역"까지 도보로 약 4-5분이 소요됩니다.

인접 도로상태

차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설 정보

제공된 정보 및 주변 환경 설명에서 특별한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. (외부 지도 서비스 직접 접근 불가)

3. 권리분석

말소기준권리

2024년 6월 19일 접수된 주택도시보증공사(서울동부지방법원 강제경매개시결정)입니다.

인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 (임차인: 이영구)

보증금: 355,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 15일

확정일자: 2021년 2월 18일

배당신고일자: 2023년 3월 24일

대항력: 있음

비고: 인수 (금액 355,000,000원) - 본 임차인의 권리는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 승계됩니다.

말소되는 권리

건물 등기부 요약상 소유권 관련 등기(갑구 1, 2번) 및 말소기준권리인 강제경매 등기(갑구 3번)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권총액

355,000,000원 (말소기준권리인 주택도시보증공사의 채권액)

특이사항 및 주의사항

선순위 임차권, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 355,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 임차인 보증금 외 다른 채권은 매각으로 소멸됨을 의미하는 것으로 해석됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 송파구 방이동 지역은 주거 기능이 강화된 지역으로, 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 조화롭게 분포하고 있습니다.

지하철 9호선 역세권이라는 점은 상권 활성화 및 미래 가치 상승에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

소형 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 젊은 층의 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조

철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층 501호입니다.

외벽은 치장석붙임 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있으며, 건물 현상은 보통입니다.

이용상태

현관, 방 2개, 주방 겸 거실 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 발코니 1개로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

설비내역

상·하수도, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 급·배수 상태는 보통입니다.

개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 보증금 355,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인 이영구 씨의 보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 본건 감정평가액(379,000,000원)과 거의 유사한 금액으로, 매수인의 총 투자금액을 크게 상승시키는 요인이 됩니다.

총 인수 금액 부담

매수인 입장에서는 낙찰가에 임차인 보증금 355,000,000원을 더한 금액이 실질적인 총 투입 비용이 됩니다. 이는 시장 가치 대비 과도한 지출로 이어질 수 있습니다.

임대 관계 미상

임차인의 상세한 점유 현황 및 계약 조건 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 방이동의 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 도시형생활주택이라는 장점을 지니고 있습니다. 건물 상태 또한 양호한 편으로, 일반적인 소형 주택으로서의 가치는 충분합니다.

그러나, 매각 후 인수되는 355,000,000원의 임차인 보증금은 본건의 가장 큰 걸림돌입니다. 이로 인해 매수인이 부담해야 할 총 금액이 감정가를 훨씬 상회할 가능성이 높아, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

임차인과의 명확한 협상 또는 법적 절차를 통해 인수 부담을 해소하거나, 총 투입 비용이 시장 가치와 합리적인 수준이 될 경우에만 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 현재로서는 높은 리스크를 동반하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 우수한 입지: 서울 송파구 방이동, 지하철 9호선 역세권으로 지역 가치 상승 잠재력 보유.

- 안정적인 수요: 도시형생활주택으로서 1인 가구 등 꾸준한 임대 수요 기대.

- 편리한 생활 인프라: 주변 상업, 교육, 공원 시설 이용 용이.

- (리스크 해소 시) 시세 차익 가능성: 임차인 보증금 관련 리스크 해결 시, 시장 가치 대비 합리적 가격 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역 유사 면적(약 50~60㎡)의 다세대 주택 매매가는 42,000만원에서 65,000만원 사이로, 전용면적당 가격은 약 790만원에서 1,140만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 전용면적(25.85㎡)을 기준으로 유사한 가격 수준을 적용할 경우, 현재 시장에서 기대할 수 있는 부동산의 순수 가치는 대략 20,400만원에서 29,500만원 범위로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 379,000,000원이나, 인수되는 임차인 보증금 355,000,000원을 고려하면, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 실질 부담액이 감정가를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

이에 따라, '인수 보증금'을 제외한 부동산의 순수 시장 가치와 위험 부담을 종합적으로 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 약 250,000,000원으로 제안합니다.

이는 시장 가치 추정치에 기반한 금액이며, 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금 355,000,000원을 합한 총 투자 금액(약 605,000,000원)이 감정가(379,000,000원)를 크게 초과함을 반드시 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.