나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경2814 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경2814 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2023타경2814 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로15길 74-24, 제5층 제501호 | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 6,260,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경2814 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (빌라)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자 정OO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 278,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

전용 면적: 건물 30.48㎡ (약 9.22평)

토지 면적: 19.18㎡ (약 5.80평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 제5층

이용 상태: 다세대주택 (방, 거실/주방, 욕실 등으로 구성 예상)

설비 내역: 위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비, 주차장시설 등

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 교통 상황 및 접근성

본건은 서울 구로구 개봉동에 위치하며, 개웅초등학교 북동측 인근의 주거지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주위 환경 및 용도지역

주위는 단독주택, 공동주택(다세대, 연립), 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여 주거 환경으로서의 용도성이 확보되어 있습니다.

다만, 공항시설법상 장애물제한표면구역(진입표면) 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역에 해당되어 건축 행위 시 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오 시설

주변에 개웅초등학교가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설 및 상권이 형성되어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

인근 지역에는 광명시와의 '혐오시설 빅딜'에 대한 과거 기사 내용이 검색되었으나, 본건 주소지에 직접적으로 영향을 미치는 대규모의 현존하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 (법률적 측면)

3.1. 매각 대상 및 형태

매각 대상은 '토지 및 건물 일괄 매각'으로, 토지 지분과 건물 전유 부분이 모두 포함되어 낙찰자가 온전한 소유권을 취득하게 됩니다.

경매 구분은 '부동산임의경매'로, 채권자가 담보물권을 실행한 경매 사건입니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서 상 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

입찰자는 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

임차인이 존재하고 대항력이 있을 경우, 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 해당 부분이 권리 분석의 핵심이 됩니다.

3.3. 특이 사항 및 리스크

본건 집합건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있는 점이 가장 큰 주의사항입니다.

위반 내용은 501호에 대한 면적 1.83㎡, 구조 조립식패널조, 용도 주거 부분의 증축으로 표기되어 있습니다.

위반건축물 지정으로 인해 이행강제금 부과 대상이 되거나, 향후 대출 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 현황과 처리 방안을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크 (최대 주의)

위반건축물 표기: 이행강제금의 규모 및 부과 주기, 원상복구 가능성 및 비용 등을 반드시 확인해야 합니다.

최상층: 5층 중 5층에 해당하며, 특히 위반건축물 증축 부분이 옥상 등과 관련된 경우 누수나 단열 등의 유지보수 리스크가 일반층보다 높을 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

핵심은 서울 구로구 내 제2종일반주거지역에 위치한 점입니다.

총 감정가 2억 7,800만원은 서울 지역 소형 주택 투자에 있어 상대적으로 부담이 적은 금액대입니다.

감정가 대비 유찰되어 최저가가 낮아질 경우, 위반건축물 리스크를 감안하고도 충분한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4.3. 결론

본 물건은 서울 구로구의 주거지에 위치한 소형 다세대주택으로, 저렴한 투자금으로 서울 주택에 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

다만, '위반건축물'이라는 명확한 리스크가 존재하므로, 입찰가는 해당 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

**위반건축물 해소 방안 및 이행강제금 부담액 확인이 선행된다면** 경쟁력 있는 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계