나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3036 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 568-37 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 보통차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
후첨 " 내부구조도" 참조.

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 서측으로 등촌로35가길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경3036 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 568-37 제5층 제501호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 감정가: 286,000,000원

* 토지면적: 23.50㎡ (약 7.11평)

* 토지지분: 23.5㎡ (약 7.11평)

* 건물면적: 34.85㎡ (약 10.54평)

* 건물지분: 34.85㎡ (약 10.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유 (집합건물 등기부 요약상 유병준으로 확인됨)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 물건이 소재한 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 주진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본 건 토지는 남측 하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 구조의 6층 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물 중 제5층 제501호에 해당합니다.

* 외벽: 치장벽돌 마감 등으로 되어 있습니다.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등입니다.

* 창호: 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 본 건은 현재 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 개별난방시설(도시가스), 승강기, 주차장, 급배수 및 기본적인 위생설비 등을 갖추고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 북서측 및 서측으로 등촌로35가길과 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2024.06.18.) (등기사항: 갑5)

* 인수되는 권리:

* 선순위 임차권 (유병준)

* 보증금: 48,000,000원

* 전입일자: 2021.12.16

* 확정일자: 2021.11.19

* 등기사항: 을5 (2024.01.17.)

* 비고: 물건명세서상, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(2024.06.18.) 이후에 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (예: 등기사항 갑6)

* 주의사항: 유병준은 본 건 경매를 신청한 채권자(권리금액 49,578,082원)이면서 동시에 선순위 대항력 있는 임차인입니다. 그의 임차보증금 48,000,000원이 배당을 통해 전부 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 총 매수 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023.12.29

* 확정일자: 2023.12.29

* 배당신고일자: 2024.07.10

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계에 포함되지 않았으나, 복잡한 권리 관계이므로 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 유

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.12.16

* 확정일자: 2021.11.19

* 배당신고일자: 2024.01.17

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인 인수 대상 보증금입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 밀집해 있어 주거 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설 및 교육시설(대일고등학교 인근)이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

1.4. 생활정보

* 건물 특징: 6층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택으로, 전용면적 34.85㎡ (약 10.54평)입니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활이 편리합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 주변 시세 분석 (JSON 기반):

* 본 건이 소재한 등촌동 일대의 유사 다세대/빌라 시세를 분석한 결과, 2026년 7월 기준, 전용면적 약 30~43㎡ 규모의 주택이 21,000만원에서 33,000만원 범위에서 거래되고 있습니다.

* 건축 연도가 2015년~2017년으로 본 건과 유사한 신축 연차를 가지고 있습니다.

* 본 건의 전용면적 34.85㎡(약 10.54평)을 고려할 때, 인근 유사 면적의 현재 추정 매매가는 약 245,000,000원에서 267,000,000원 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 중복사건: 경매 절차의 복잡성 또는 이중 경매 진행 가능성을 시사하며, 권리 관계 확인에 더 많은 주의가 필요합니다.

* 선순위 임차권 (유병준): 보증금 48,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 금액은 총 매수 비용에 추가되므로, 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 공동담보: 여러 부동산이 함께 담보로 제공되어 경매가 진행되었을 수 있으며, 이는 담보물의 가치 평가 및 권리 분석에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한:

* 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역: 항공기 운항과 관련된 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(군사기지): 군사 시설 보호법에 따른 건축 제한이 존재할 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 주변 건축물 용도 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 채권자 겸 임차인 (유병준): 경매 신청 채권자이면서 동시에 대항력 있는 선순위 임차인이라는 점은 권리 관계를 더욱 복잡하게 만듭니다. 그의 보증금 48,000,000원이 낙찰 후에도 완전히 변제되지 않을 경우, 해당 금액만큼 매수인이 추가 부담해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 도시형생활주택으로서, 주거 지역 내에서 기본적인 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 하지만, 경매 신청 채권자인 유병준이 선순위 대항력 있는 임차인으로서 보증금 48,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점은 가장 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 복합적인 권리 관계와 토지 이용계획상의 여러 제한 사항 또한 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 최근 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 2억 4,500만원 ~ 2억 6,700만원 수준으로 추정되지만, 인수되는 보증금까지 고려하면 총 투자 비용이 감정가 이상으로 높아질 수 있어 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하지만, 해당 보증금(48,000,000원)이 낙찰 후에도 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 권리로 명시되어 있습니다. 신중한 계산이 필요합니다.

* 도시형생활주택으로서 실수요자는 물론, 임대 수익이나 시세 차익을 노리는 투자자 모두에게 고려 대상이 될 수 있습니다.

* 권리 분석 및 시장 시세 분석을 통해 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 286,000,000원

* 주변 시세 추정가: 약 245,000,000원 ~ 267,000,000원

* 인수 보증금: 48,000,000원 (매수인이 인수할 가능성 있음)

본 건은 인수되는 임차 보증금 48,000,000원으로 인해 총 매수 비용이 증가할 수 있는 특수 물건입니다. 따라서, 낙찰 후 총 투입 비용이 시장 시세 범위를 크게 초과하지 않도록 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 인수 보증금을 제외한 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가: 210,000,000원

이는 감정가의 약 73% 수준입니다. 예상 입찰가 210,000,000원으로 낙찰받고 인수 보증금 48,000,000원을 더할 경우, 총 매수 비용은 약 258,000,000원이 되며, 이는 본 건의 시장 추정가 범위 내에서 위험 요인을 감안한 보수적인 접근입니다.

참고: 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 등 추가적인 위험 요소 확인은 본 AI의 현재 기능으로는 수행할 수 없으므로, 제공된 정보를 바탕으로 분석하였음을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.