나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3029 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 OOOOO OOOOOOOOOOOOOOO OOO OOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "양천향교역(지하철 9호선)"서측에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 및 업무시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선("양천향교역") 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상14층 건물내, 제1층 제114호로서,
(사용승인일: 2017년 01월 04일)

-외벽: 석재붙임 마감 등,
-내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
-창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 30M 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구, 지구단위계
획구역(마곡도시개발사업) , 대로2류(폭 30m-35m)(저촉) , 도시철도(9호선)(저촉) , 연결녹
지(저촉) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청
에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법
률>,중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),건축선(2019-04
-03) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 서울남부지방법원 2024타경3029 (1) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 명세서 및 관련 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

본건은 유동화 물건이며, 재매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776-2 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 제1층 제114호

용도: 근린상가

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.19㎡ (약 3.08평)

토지지분: 10.1927㎡ (약 3.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.36㎡ (약 13.42평)

건물지분: 44.3584㎡ (약 13.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 988,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

주의사항: 특별매각조건 - 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "양천향교역(지하철 9호선)"에서 서측에 위치하고 있습니다.

주변에는 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 지하철 9호선 "양천향교역" 및 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등에 속해 있습니다.

또한 대로2류(폭 30m-35m)(저촉), 도시철도(9호선)(저촉), 연결녹지(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 등의 사항이 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 건축선 등이 적용되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

총 등기부 채권액은 1,390,963,043원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 02월 21일 접수된 하나은행의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 정재윤

보증금: 50,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-17

확정일자: 2024-06-17

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원

본건의 경우, 임차인 정재윤 씨는 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설 현황

본건이 위치한 마곡동은 서울의 신흥 업무지구로서 대규모 아파트 단지, 오피스 건물, 상업 시설 등이 밀집해 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

양천향교역 인근에 위치하여 지하철 이용객의 접근성이 좋으며, 주변에 다수의 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있습니다.

마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 자체에도 다양한 상업 시설이 입점해 있어 지역 내 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 입지 가치

마곡지구는 꾸준한 개발과 함께 기업 입주가 이어지고 있어 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

본건은 상가로서, 주변 업무 시설 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 업종 운영에 유리할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화 시설

단지 내 상업 시설 외에도 인근에 마트, 편의점 등 생활 편의 시설이 다수 존재합니다.

대중교통 이용 시 인근 상업 지구 및 문화 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

건축물대장상 해당 오피스텔은 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있으나, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 보호구역에 해당되므로, 인근 학교와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.

대규모 개발지구인 만큼, 의료시설 접근성 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 유동화 물건 특이사항

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 되지 않았거나 무효 처리된 사유를 파악할 필요가 있습니다.

유동화 물건의 경우, 채권 관계가 복잡할 수 있으므로 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

6.2. 권리 관계 및 기타 제약

등기부 상 채권 총액이 감정가 대비 상당한 수준이므로, 낙찰 후에도 추가적인 법적 분쟁이나 채무 부담이 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

토지이용계획 상 다수의 용도지역, 지구, 구역 지정 및 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡동의 역세권에 위치한 근린상가로, 탄탄한 배후 수요와 우수한 교통망을 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 복잡한 등기부 권리 관계, 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

정재윤 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 기대

* 양천향교역 역세권의 뛰어난 접근성

* 근린상가로서의 안정적인 임대 수익 가능성

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 용이

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 재매각 이력, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 채권 총액 및 복잡한 권리 관계를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

향후 낙찰가율 추이와 시세 변동을 면밀히 분석하여 보수적으로 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.