나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3241 [2] 서울특별시 금천구 가산동 345-9 에스케이트윈테크타워 제8층 제비805호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철7호선 "가산디지털단지역 7번출구" 남서측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 아파트형공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 산업단지로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철1호선 및 7호선인 "가산디지털단지역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 11층 아파트형공장 건물 내 제8층 제비804호외 1개호로서,
외벽 : 복합판넬마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 실내 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

2개호 벽체 구분없이 아파트형공장(사무실, 창고 등)으로 이용중이나, 현황 "공실" 임.

설비내역

소화전설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트형공장 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 디지털로 및 가산디지털1로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 본건 기호(1),(2)는 실지조사시 현재 호별 구분없이 아파트형공장 등으로 이용중이나, 현황 ‘공실’ 임. (간이벽체에 의거 구분되어있음)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경3241 (2)

물건종류: 지식산업센터 (아파트형공장)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-9, SK트윈테크타워 제8층 제805호

토지면적: 44.55㎡ (약 13.48평)

건물면적: 160.82㎡ (약 48.65평)

감정가: 637,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건축물 정보:

건물명: SK트윈테크타워

총 층수: 11층

준공일: 1997년 06월 26일

주 용도: 공장 (아파트형공장)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 7호선 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동 유형의 아파트형공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 및 7호선인 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물은 북서측 및 북동측으로 디지털로 및 가산디지털1로와 접하고 있습니다.

1.1. 1. 상권분석

지역 특성: 금천구 가산동 일대는 대한민국 대표적인 IT 및 산업단지 밀집 지역으로, 수많은 지식산업센터와 기업들이 밀집해 있어 풍부한 직주근접 수요를 갖춘 핵심 상권입니다.

인근 시설: 지하철 7호선 가산디지털단지역 역세권에 위치하여, 마리오아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰과 다양한 식당가, 은행, 병원 등 풍부한 근린생활시설 및 편의시설이 발달해 있습니다.

경쟁 환경: 다수의 지식산업센터가 운영 중이며, 유사 평형대의 사무실 및 공장 매물 또한 다수 존재할 수 있습니다. 따라서 임대 및 매매 시 시장 상황에 따른 경쟁력 확보가 중요합니다.

1.1. 1.1. 생활정보

교통: 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 이용할 수 있으며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 용이합니다.

주변 편의시설: 쇼핑, 외식, 금융, 의료 등 생활에 필요한 모든 편의시설에 대한 접근성이 뛰어납니다.

업무 환경: 산업단지 내 위치하여 업무 활동에 집중할 수 있는 환경이 조성되어 있습니다.

1.1. 1.1.1. 잠재적 리스크

공실 리스크: 본건(B-805호) 및 인접한 B-804호는 벽체 구분 없이 이용 중이며, 현재 '공실' 상태입니다. 임대 시장 상황 및 경기 변동에 따라 공실이 장기화될 가능성이 있습니다.

유동화물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요한 사항이 발생할 수 있습니다.

건물 구조/이용 상태: 현재 B-805호와 B-804호가 간이 벽체로 구분되어 있으나, 실질적으로는 하나의 공간처럼 사용 중인 점은 추후 명도 또는 활용 계획 시 면밀한 검토가 필요합니다.

혐오시설: 본건 소재지 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 또는 업무 환경에 심각한 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시지역 내 산업단지 특성상 관련 법규에 따른 제한 사항(가축분뇨, 폐기물매립시설 설치 제한 등)은 존재합니다.

1.1. 1.1.1.1. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 SK트윈테크타워 내 지식산업센터로, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 우량 입지를 자랑합니다.

현재 공실 상태이나, 가산디지털단지의 산업 특성상 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

유동화 물건이라는 점과 인접 호실과의 복합적인 이용 상태는 계약 전 심도 있는 확인이 필요합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리(을7, 근저당권) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '임차인 현황'상 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으므로, 실제 명도 진행 시에는 현장 조사 및 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.1. 1.1.1.1.1. 투자 포인트

가산디지털단지역 초역세권: 지하철 1, 7호선 이용이 편리하며, 광역 접근성이 우수합니다.

산업단지 핵심 입지: IT 및 산업단지의 중심지로, 지속적인 임대 및 실수요 발생 가능성이 높습니다.

잠재적 가치 상승: 현재 공실 상태이나, 향후 임대 시장 회복 시 임대 수익 증대 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 취득 기회: 감정가를 바탕으로, 시장 상황에 맞는 합리적인 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.1. 1.1.1.1.1.1. 예상 입찰가

감정가: 637,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 현재 공실 상태이며, 유동화 물건으로서 법적 검토가 더욱 중요합니다. 또한, 인접한 호실(B-804호)과 통합하여 사용 중이라는 점은 향후 활용 방안 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

입찰가 산정 시에는 현 공실률, 유사 물건의 임대 시세, 건물의 전반적인 관리 상태, 그리고 향후 경기 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적인 경매 물건의 낙찰가율이 감정가의 70~90% 수준에서 형성되는 경향이 있으나, 본건의 특수성을 감안하여 신중하고 면밀한 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.