나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106454 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 826-36 코코트리뷰 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2024.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울금천초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제4층 제404호로서,
(사용승인일 : 2018-04-10)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 전자식공동현관문 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194
m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금206,000,000원
임대차계약일자 : 2018년7월24일
임차권자 : 1.망김동기의 상속인 김정한
2.망김동기의 상속인 김연순

- 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경106454 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 826-36 코코트리뷰 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 189,000,000원

토지면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

토지지분: 17.63㎡ (약 5.33평)

건물면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

건물지분: 24.44㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

사용승인일: 2018년 4월 10일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "서울금천초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본 건은 남측으로 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

* 주변 시설: 본 건은 서울금천초등학교와 인접해 있으며, 생활 편의시설 및 교통 시설 이용이 용이한 지역에 위치합니다.

* 혐오시설: 본 건 주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울보증보험주식회사 가압류 (2020년 2월 11일 접수, 권리금액 163,455,039원). 이보다 선순위 권리는 말소되지 않고, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2018년 4월 12일

* 공유자전원지분전부이전: 2018년 9월 14일

* 소유권이전: 2019년 12월 9일 (매매)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2020년 2월 11일, 말소기준권리)

* 주택임차권: 1.망김동기의상속인김정한외 1명 (2020년 5월 18일 접수, 보증금 206,000,000원, 인수)

* 압류: 서울특별시금천구, 인천세무서장, 금천구, 부천시, 동청주세무서장 등 다수 (모두 말소)

* 강제경매: 서울보증보험 (2024년 3월 18일, 말소)

* 등기부채권 총액: 773,455,039원

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재. 을구 4번 주택임차권(권리자: 1.망김동기의상속인김정한외 1명, 보증금: 206,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 임차권자의 전입일자는 확인되지 않으나, 확정일자(2018년 8월 21일)와 배당신고일자(2020년 5월 18일)가 있어 법적으로 대항력 및 인수 요건을 갖춘 것으로 보입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 위반건축물 여부: 본 건은 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (패널/패널, 16㎡, 주거 무단증축). 이는 향후 재산권 행사나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 현재 이용 상태: 본 건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 지역(시흥동)의 다세대주택 및 연립주택의 면적별 거래가는 다음과 같습니다.

* 73.84㎡ 연립주택 (한신빌라, 1998년식)은 32,000만원에 거래되었습니다 (약 433,333원/㎡).

* 40.2㎡ 다세대주택 (동오빌라트, 2002년식)은 15,300만원에 거래되었습니다 (약 380,597원/㎡).

* 53.87㎡ 다세대주택 (인성하이츠D동, 2004년식)은 33,600만원에 거래되었습니다 (약 623,742원/㎡).

* 본 건은 24.44㎡로 면적이 작으나, 2018년 건축으로 비교적 신축에 해당합니다. 최근 거래 사례 중 가장 높은 면적당 가격(623,742원/㎡)을 적용하면, 본 건의 자체 가치는 약 15,233만원으로 추정됩니다.

* 매매/임대 정보 요약: 제공된 최근 매매 정보는 2026년 7월 기준으로, 면적과 건물 연식에 따라 약 15,300만원에서 33,600만원 수준의 거래가 있었습니다. 본 건은 면적이 작은 편이지만, 신축 연도를 고려할 때 시세는 약 15,233만원 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 서울금천초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통입니다.

* 교육시설: 서울금천초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 206,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 이 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 입찰가 외에 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물: 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 건축물대장 시정, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 물건 정보에 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 보험(SGI 서울보증) 관련 조건 변경 사항으로, 계약 체결 및 인수 시점에 명확한 확인이 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 압류 및 가압류가 등기부상 존재하며, 대항력 있는 임차인과의 복잡한 권리관계로 인해 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 비교적 신축 건물(2018년 준공)이라는 장점이 있으나, 206,000,000원의 대항력 있는 임차인 인수 부담과 위반건축물 등재라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히, 인수해야 할 임차 보증금이 감정가(189,000,000원)보다 높다는 점은 매우 신중한 접근을 요구합니다. 만약 임차 보증금 전액을 매수인이 부담해야 한다면, 총 취득 비용이 부동산의 실제 가치를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 추가 조사, 그리고 명확한 인수 조건 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년에 건축되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 발전 가능성 있는 입지: 금천구 시흥동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로, 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치에 기반하여 산정하되, 인수해야 할 임차 보증금 리스크를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 부동산 자체의 추정 시세: 약 15,233만원 (24.44㎡ 면적, 최근 거래 사례 최고가 기준 적용)

* 감정가: 189,000,000원

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 206,000,000원

상기 시세 및 감정가, 그리고 막대한 인수 보증금을 고려할 때, 본 건의 경우 입찰가의 상승 여력이 매우 제한적입니다. 잠재적 인수 보증금을 감안하면, 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치보다 현저히 낮게 책정될 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원

이는 부동산 자체의 가치를 중심으로 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 법원 경매 진행 상황과 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 총 예상 취득 비용 (예상 입찰가 + 인수 보증금): 110,000,000원 + 206,000,000원 = 316,000,000원.

총 예상 취득 비용이 추정 시세(약 15,233만원)를 훨씬 상회하므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.