나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경2712 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 892-61 다중주택 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

서울남부지방법원 경매9계 2024타경2712 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로50길 31-2 | 감정가: 1,215,991,760원 | 최저가: 318,765,000원 | 용도: 다중주택

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경2712 (1)이며, 소재지는 서울특별시 금천구 시흥동 892-61번지입니다.

본 물건의 용도는 다중주택으로, 토지/건물일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

최초 감정가는 1,215,991,760원이며, 토지면적은 128.40㎡ (약 38.84평), 건물면적은 261.94㎡ (약 79.24평)입니다.

건물 제시외 면적으로 41.00㎡ (약 12.40평)이 포함되어 있으며, 매각 시 유의사항으로 제시외 건물 포함 일괄매각 조건입니다.

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 장방형의 토지로서 다중주택 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있어 접근성이 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕의 지하1층/지상3층 건물로, 외벽은 돌붙임 마감이며 다중주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

본건은 시흥1동주민센터 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 금천구청역이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

주변은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

주요 도로 및 역세권과 접근성이 보통 수준으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

감정평가서 상 주거지역 내에 위치하여 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 조사를 통해 세부 시설 현황을 확인해야 합니다.

본건은 소유자 김OO, 채무자 김OO, 채권자 나OO의 관계로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 이로 인해 토지 및 건물을 하나의 기준으로 평가하고 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

가장 중대한 잠재적 리스크는 '위반건축물'입니다. 일반건축물대장(갑)상 2018년 10월 31일자로 위반건축물로 등재되어 있으며, 내용은 '4층 무단증축(패널/패널, 41㎡, 주거)'입니다.

매수인이 위반건축물을 승계할 경우 이행강제금 부과 대상이 되거나 철거를 명령받을 수 있으므로, 반드시 철거 및 원상복구 가능성, 이행강제금 수준을 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물(41.00㎡, 약 12.40평)이 위반건축물에 해당하며, 이는 매각 대상에 포함되어 있으나 행정적인 리스크가 수반됩니다.

임대관계는 미상(임대관계 미상임)이므로, 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 확인하기 위한 명도 리스크 분석이 필수적입니다.

본 물건은 제2종일반주거지역에 위치한 다중주택으로, 비교적 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 투자 물건입니다.

다만, 4층 무단 증축된 위반건축물 41.00㎡의 존재가 가장 큰 리스크이자 가격 결정의 변수가 될 것입니다. 이행강제금 또는 원상복구 비용을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

**최고의 입지: ** 제2종일반주거지역으로 용도지역이 양호하며, 6미터 도로에 접해 있어 재건축/리모델링 등 향후 토지 활용 측면에서 비교적 유리합니다.

**현금 흐름: ** 다중주택 특성상 임대수익을 통한 현금 흐름 창출이 가능합니다. 단, 임대관계 미상이므로 명도 완료 후 신규 임대를 통한 수익 구조를 설계해야 합니다.

**입찰가 산정: ** 위반건축물 처리 비용(철거 또는 이행강제금)을 감정가 대비 절감액에서 반드시 제외하여야만 실제 수익률을 확보할 수 있습니다.

**주요 분석 요소: ** 위반건축물 면적은 약 12.40평으로 적지 않은 비중이므로, 이 부분을 어떻게 처리할지에 대한 명확한 전략을 수립하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

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