나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [12] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [12] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2024타경105734 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제4층 제401호 (화곡동, 그레니어까치산에이) | 감정가: 347,000,000원 | 최저가: 142,131,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경105734 (12)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제4층 제401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 347,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

채무자/소유자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건의 현황

본건은 6층 중 4층 401호에 해당하는 도시형생활주택임.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평지붕이며, 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되어 있고 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 보통의 상태임.

이용상태는 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 구성된 소형 도시형생활주택(쓰리룸)으로 이용 중이며, 급·배수, 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

1.3. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지면적(대지권): 17.88㎡ (약 5.41평)

건물면적(전용면적): 26.32㎡ (약 7.96평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울 강서구 화곡동 "화원중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통임. 지하철 2호선 및 5호선 까치산역까지 도보 약 10분 내외 거리로 주요 업무지구인 여의도, 강남권 등으로의 접근성이 양호하여 대중교통 여건은 우수함. 본건은 북측으로 약 4미터 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 생활 편의시설 및 상권

주거지역 내에 위치하여 편의점 등 기본적인 근린생활시설은 가까운 거리에 위치하고 있음. 까치산역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 화곡동 일대는 다세대/연립주택이 밀집한 주거 지역 특성상 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등이 지정되어 있음. 이는 김포공항의 영향권에 따른 고도 제한 및 건축 제한이 있음을 의미하며, 이 지역의 공통적인 특징임.

2.5. 혐오시설 여부

직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 강서구 일대는 김포공항의 인접성으로 인해 소음 및 고도제한이 있는 지역적 특성이 있음. 또한, 화곡동 빌라 밀집 지역의 특성상 노후 건물 및 모텔 등 주변 환경이 다소 혼재된 곳도 일부 있을 수 있으나, 본건 건물 자체는 신축급(그레니어까치산에이)으로 양호한 편임.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됨.

3.2. 권리관계 특이사항

제시된 정보 내에 별도의 임대차 신고 내역이나 유치권 등 복잡한 권리관계에 대한 특이사항은 기재되어 있지 않음. (임대관계 미상)

임대차 관계는 미상이므로, 정확한 권리분석을 위해서는 말소기준권리 이후의 임차인 유무, 대항력 여부, 배당 순위 등을 별도로 확인하여 명도 리스크를 최소화해야 함.

4. 투자 전략 제언

4.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

(1) 명도 리스크: 임대차 관계가 미상인 관계로, 실제 점유자의 현황 및 대항력 유무를 정확히 파악해야 하며, 이에 따른 명도 절차 및 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

(2) 지역적 리스크(고도제한): 김포공항 관련 고도 제한(제2종일반주거지역(7층이하) 등)으로 인해 향후 재건축/재개발 등의 개발 가능성이 제한적이거나 수익성이 낮을 수 있음.

(3) 건축물 현황 불일치: 기호(5)(601호)와 기호(6)(602호)의 현황 호별 표시가 공부와 다르게 표기되어 있다는 점이 기타참고사항에 기재되어 있음. 본건(401호)의 경우는 해당 사항이 언급되지는 않았으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 호수 표시의 정확성을 최종 확인하는 것이 안전함.

4.2. 종합 의견

본건은 서울 주요 업무지구로의 접근성이 양호한 까치산역 역세권에 위치하는 신축급 도시형생활주택(다세대)임. $7.96$평의 작은 전용면적에 방 3개 구조로 공간 활용도를 극대화한 것이 특징임. 감정가 347,000,000원은 시장 가격의 기준점이 되며, 강서구 화곡동 일대의 빌라 시장 시세와 비교하여 입찰 적정가를 산정해야 함. 권리분석상 단순 임의경매이므로 복잡한 권리는 적을 것으로 예상되나, 임차인 현황 파악 및 명도가 핵심 관건이 될 것임.

4.3. 투자 포인트

(1) 최고의 입지: 2호선/5호선 까치산역 도보 약 10분 거리의 더블 역세권 입지로, 젊은 직장인 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

(2) 소액 투자 및 주거 선호도: 소형 평수에 방 3개 구조는 신혼부부 또는 1~2인 가구에게 선호도가 높아 임대 목적에 적합함.

(3) 신축 건물 상태: 외벽 석재 마감, 승강기 설비 등이 갖춰진 비교적 신축급 건물로, 임차인 유치에 유리함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계