나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [6] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [6] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제6층 제602호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경105734
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제6층 제602호 (화곡동, 그레니어까치산에이)
• 감정가: 341,000,000원
• 최저가: 139,674,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매2계 2024타경105734 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제6층 제602호 (화곡동, 그레니어까치산에이) | 감정가: 341,000,000원 | 최저가: 139,674,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 408-13, 그레니어까치산에이 제6층 제602호 다세대주택(도시형생활주택)으로, 서울남부지방법원 2024타경105734 (6) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자 구OOOOOOOOO의 신청에 의해 개시되었으며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 341,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 및 구조

본 건은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 6층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

이용상태는 도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관 등)으로 확인됩니다.

제시된 면적은 토지 면적 17.04㎡ (약 5.15평)이며, 건물 전용면적은 25.10㎡ (약 7.59평)입니다. 다세대주택의 특성상 본 건물 전용면적이 기재되었으며, 일반적으로 분양면적은 공용면적을 포함하여 전용면적보다 크게 산정됩니다.

기본적인 급/배수, 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에 혐오시설은 검색되지 않아 일반적인 주거지역의 생활환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건은 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

가까운 역은 없으나, 버스를 이용하여 2호선 및 5호선 까치산역 또는 5호선 화곡역 등 인근 주요 역으로의 접근이 가능합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

경매구분은 부동산 임의경매이며, 소유자 및 채무자가 주OOOOOOOOOO로 동일합니다.

이는 일반적으로 금융기관 등의 담보권 실행을 위한 경매일 가능성이 높습니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되는 것을 원칙으로 하는 바, 이를 기준으로 권리 분석을 진행해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본 건의 가장 큰 주의사항은 "공부와의 현황 차이"입니다.

제시된 정보에 따르면, **본 건 기호(6)(602호)의 현황 호별표시가 601호로 표기**되어 있고, 기호(5)(601호)는 602호로 표기되어 있습니다.

입찰 시 현황과 공부상의 호수가 상이하므로, 반드시 **현장 확인을 통해 실제 점유 및 위치를 명확히 파악**해야 하며, 이는 낙찰 후 명도(인도명령 또는 소송) 시 불필요한 분쟁을 예방하기 위해 필수적입니다.

임대차 관계는 임대 미상으로, 추후 현황조사서 및 임차인 유무를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 시장 및 생활 분석

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 주된 상권은 인근의 근린생활시설 및 소규모 상가들이 형성하고 있습니다.

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있으나, 대형 쇼핑몰이나 주요 중심 상업지구와는 다소 거리가 있습니다.

4.2. 생활 정보

인근에 "화원중학교" 등 각급 학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변에 근린공원 등이 혼재하고 있어 기본적인 주거 편의성은 확보되어 있습니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 **제2종일반주거지역(7층이하)** 및 **중요시설물보호지구(공항)**, **수평표면구역(수평표면)**, **대공방어협조구역** 등으로 지정되어 있어, 개발 및 건축 행위에 대한 제한이 일반적인 2종 일반주거지역보다 복잡하고 강화될 수 있습니다.

가장 큰 리스크는 **호수 표기 오류**로 인한 명도 및 점유 문제 발생 가능성입니다. 입찰 전후 이 문제를 해결하기 위한 철저한 계획이 필요합니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축급으로 보이는 도시형생활주택으로, 전용면적이 작은 소형 평형입니다. 소형 주거의 수요가 꾸준한 지역적 특성을 고려할 때, 일정 수준의 임대수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 다세대/도시형생활주택의 실거래가 및 매매가 대비 임대가를 면밀히 비교 분석해야 합니다.

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: 화원중학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 기본적인 주거 환경이 양호합니다.

소형 주택 수요: 1인 가구 또는 신혼부부 등 소형 주택 수요가 꾸준한 지역입니다.

테라스 유무: 본 건(기호6)은 테라스가 있는 구조로, 다른 호실 대비 희소성 및 선호도가 높을 수 있습니다.

감정가: 3억 4천만원대 감정가로, 서울 진입 장벽이 낮은 투자처로 고려될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계