나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [11] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [11] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2024타경105734 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제4층 제403호 (화곡동, 그레니어까치산에이) | 감정가: 375,000,000원 | 최저가: 153,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경105734 (11)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (감정평가서상 도시형생활주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 상세 정보

감정가: 375,000,000원 (최저가 시작)

면적

토지면적: 18.78㎡ (약 5.68평)

건물면적: 27.64㎡ (약 8.36평, 전용면적)

* 해당 물건은 도시형생활주택으로, 아파트의 분양면적 대신 전용면적을 기준으로 확인하였습니다.

당사자 현황

소유자: 주OOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 구OOOOOOOOO

층수: 6층 중 4층 (철근콘크리트구조 평지붕)

이용상태: 도시형생활주택 (방3, 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 테라스, 현관 등)

설비내역: 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방, 승강기 설비

특이사항 및 주의사항

특이사항: 별도 없음.

주의사항: 임대관계는 '임대미상'으로 조사됨. 현황 호별표시가 공부(공적 장부)와 다른 호실(기호 5, 6)이 있으나, 본 건(기호 11)은 해당 사항 없음.

2. 감정 평가 요약

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

제반 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등 다수의 규제 사항이 설정되어 있습니다.

3. 물건 분석

3.1. 입지 조건

주거 환경: "화원중학교" 인근에 위치한 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택이 주를 이루며 근린공원 등 녹지 시설이 혼재되어 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

교통 여건: 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용은 수월하나, 지하철역까지의 거리는 도보로 다소 소요될 수 있습니다. 지리적 위치로 미루어 볼 때, 서울 지하철 5호선 및 2호선 환승역인 '까치산역' 또는 5호선 '화곡역'이 가장 가까운 역으로 추정됩니다.

3.2. 권리 분석

경매 유형: 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.

말소기준권리: 기준 권리 분석을 통해 인수되는 권리 없이 깨끗하게 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: '임대미상'으로 조사되어, 실제 거주자가 있을 경우 대항력 있는 임차인의 유무를 철저히 확인해야 합니다. 만약 미확인 임차인이 존재하고 대항력을 갖춘다면, 보증금 전액을 인수해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.

3.3. 상권 분석

생활 상권: 물건지는 주거 밀집 지역 내의 골목 상권에 해당하며, 기본적인 근린생활시설(편의점, 세탁소, 소규모 음식점 등)은 잘 형성되어 있습니다.

주요 상권 접근성: 화곡역 주변의 메인 상권 및 유흥가, 강서구청 상권, 그리고 서울의 새로운 업무 지구인 마곡지구까지의 접근이 용이하여 생활 인프라 이용에는 불편함이 없을 것으로 보입니다.

3.4. 생활 정보

교육 시설: 인근에 "화원중학교" 등 각급 학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다.

편의 시설: 주변에 근린공원이 있어 산책 및 여가 활동에 유리하며, 대형 마트나 병원 등 주요 편의 시설은 인근 화곡역 또는 까치산역 상권에서 이용 가능합니다.

혐오 시설

본건 주변의 검색된 정보에서는 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3.5. 잠재적 리스크

토지이용 규제: 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등 공항 관련 규제가 복합적으로 존재하여 향후 재건축 또는 증축 등의 행위 시 제한이 있을 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

명도 리스크: 임대미상(전입세대 미확인)은 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지를 명확히 파악하기 전까지는 명도(점유 이전)에 대한 불확실성 및 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

물건 특징: 전용면적 27.64㎡ (약 8.36평)의 작은 면적에 방 3개 구조로 설계되어 있어, 공간 활용도가 다소 비효율적이거나 거주 쾌적성이 떨어질 수 있습니다.

4. 종합 의견

본 건은 강서구 화곡동 내 주거 선호도가 높은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 비교적 신축급의 '도시형생활주택'입니다.

전용면적 대비 3룸 구조와 테라스 공간이 제공되어 신혼부부 또는 소규모 가족의 실거주 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 승강기 설비가 되어 있어 편의성이 높습니다.

그러나 임대미상으로 인한 권리 관계 불확실성과 토지이용 규제가 잠재적 리스크로 작용하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 임차인 분석(전입세대 열람 등)이 필수적입니다. 감정가 3억 7,500만 원은 주변 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 하며, 낙찰가율을 낮게 잡는 보수적인 투자 전략이 필요합니다.

5. 투자 포인트

실수요층 선호도: 3룸 구조에 테라스까지 갖춘 '도시형생활주택'으로 소액 투자자나 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

교통 및 생활 인프라: 인근에 버스 정류장이 있고, 화곡역 및 까치산역 상권 접근이 용이하여 생활 편의성이 확보됩니다.

환금성: 서울 강서구 내 다세대주택은 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 일정 수준의 환금성을 유지할 것으로 예상됩니다. 다만, 소형 도시형생활주택의 특성상 향후 시세 상승 여력은 인근 아파트나 일반 다세대주택 대비 제한적일 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계