나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [8] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [8] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2024타경105734 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제5층 제501호 (화곡동, 그레니어까치산에이) | 감정가: 449,000,000원 | 최저가: 183,910,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경105734 (8)이며, 매각대상 물건의 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제5층 제501호입니다.

용도는 다세대주택(도시형생활주택)으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 449,000,000원으로 책정되었습니다.

본건의 전용면적은 건물 34.70 $\text{m}^2$ (약 10.50평), 토지(대지권) 면적은 23.57 $\text{m}^2$ (약 7.13평)입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 해당하며, 내부 이용 상태는 도시형생활주택(방 2~3개, 거실, 주방, 욕실 등)으로 확인됩니다.

1.2. 구조 및 설비 개요

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 5층으로, 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 급배수 및 위생설비가 갖추어져 있으며, 도시가스에 의한 개별난방 설비와 승강기 설비가 설치되어 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

제반 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다. 다만, 지하철역과의 직접적인 도보 거리는 확인이 필요합니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

본건 토지는 인접지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 북측으로 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 주거 용도로서의 가치는 양호합니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등으로 인해 건축물의 층수(7층 이하)에 제한이 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 주변 편의시설 및 학군

도보권 내에 "화원중학교"를 비롯한 각급 학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다. 근린공원 등이 가까워 기본적인 생활 편의 시설 및 녹지 공간 이용이 용이합니다.

주변 상권은 주거 밀집 지역의 특성상 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 보다 발달된 상권(대형마트, 백화점 등)을 이용하기 위해서는 인근 지하철역세권(예: 까치산역, 화곡역 등)으로의 이동이 필요합니다.

3.2. 혐오 시설 및 기타 환경

감정평가서 상 주변 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 항공 관련 규제지역(공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등)에 해당하므로 항공기 소음 여부 등을 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 구분 및 기타 특이 사항

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매로 진행되어 권리 관계가 비교적 깔끔합니다. 소유자, 채무자, 채권자는 각각 주OOOOOOOOOO, 주OOOOOOOOOO, 구OOOOOOOOO입니다.

4.2. 임대차 관계

현재 임대관계는 '임대미상'으로 조사되었습니다. 이는 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 임차인이 존재하거나, 소유자가 직접 점유하고 있을 가능성을 모두 내포합니다. 최고가 매수신고인(낙찰자)은 매각 대금 납부 후 소유자를 상대로 인도명령 또는 명도소송을 통해 점유권을 확보해야 합니다. 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

4.3. 현황과 공부의 차이

감정평가서에 따르면, 본건 대상물(501호)이 아닌 기호(5)(601호)와 기호(6)(602호) 간 현황 호별 표시가 서로 뒤바뀌어 있는 특이사항이 있습니다. 본건 501호는 해당 사항이 없으나, 건물 전반의 관리 및 표시 오류 가능성을 시사하므로, 입찰 전 501호의 실제 현황을 재확인하는 것이 안전합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도(인도) 리스크

임대미상으로 인해 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불분명합니다. 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 있다면 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으며, 소유자 점유라 하더라도 명도 저항이 있을 경우 명도 기간 및 비용이 추가될 수 있습니다.

5.2. 지역 규제 리스크

제2종일반주거지역임에도 불구하고 공항 관련 규제(높이 제한)가 존재하여 향후 재건축 또는 리모델링 시 제약 사항으로 작용할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 소형 주택 수요

본건은 도시형생활주택으로, 1~2인 가구의 주거 수요가 높은 지역의 소형 아파트 대체재로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

6.2. 양호한 주거 환경

화원중학교 인근의 주택 밀집 지역으로, 기본 교육 시설 및 근린 공원이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수요 모두에게 선호되는 주거 환경입니다.

6.3. 토지/건물 일괄 매각

토지 지분을 포함한 온전한 소유권(대지권 23.57 $\text{m}^2$ 약 7.13평)을 취득하는 조건이므로 안정적인 투자가 가능합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 주거 밀집 지역 내의 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 제2종일반주거지역이라는 입지적 장점과 4억 4천 9백만 원의 감정가를 고려할 때 무난한 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

다만, '임대미상'으로 인한 명도 리스크와 공항 관련 건축 규제는 반드시 입찰 전 점검해야 할 핵심 사항입니다. 입찰 참여를 위해서는 매각 예정 가격의 적정성을 판단하고, 현장 방문을 통해 실제 점유자, 내부 상태, 그리고 주변 환경(특히 소음 여부)을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는다면, 양호한 임대수익을 창출할 수 있는 실속 있는 투자 물건이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계