나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [9] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [9] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2024타경105734 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제2층 제203호 (화곡동, 그레니어까치산에이) | 감정가: 379,000,000원 | 최저가: 155,238,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경105734 (9)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 379,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 구OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적 (지분): 20.33㎡ (약 6.15평)

건물면적 (전용): 29.93㎡ (약 9.05평)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 2층. 외벽 석재 붙임 마감, 샷시 창호.

이용상태: 도시형생활주택 (방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 테라스, 현관 등 - *제시된 감정평가서 요약은 호별 이용상태를 포괄적으로 기재하고 있어, 본건 203호(기호3)는 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용중인 것으로 판단됩니다.*)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 일반 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 교통상황은 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 2, 5호선 까치산역까지 도보로 약 10분 거리에 위치하여 대중교통 여건은 보통 이상으로 판단됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변에 근린생활시설 및 소규모 상권이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용에 용이합니다. 주거 형태는 다세대/빌라 위주로 구성되어 있으며, 학교 및 근린공원이 가까워 주거 만족도는 양호한 편입니다. 본건은 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 쾌적한 저층 주거환경이 유지될 가능성이 높습니다.

2.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 등)

현장 확인 결과, 지도 서비스 및 주변 정보를 기반으로 뚜렷한 기피시설(혐오시설)은 확인되지 않습니다. 다만, 공항 근처에 위치하여 중요시설물보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 관련 규제가 적용되는 지역인 점은 유의해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 주식회사이며 채권자의 신청에 의해 진행 중입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 등기부상 권리관계는 복잡하지 않을 것으로 예상됩니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 주의사항 및 리스크

(1) 임대관계: 본건의 임대관계는 '임대미상'으로 조사되었습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 임차인 또는 점유 관계가 발생할 수 있음을 의미합니다. 낙찰자는 철저한 현장 조사 및 점유자 확인 후 명도 계획을 수립해야 합니다.

(2) 건축법상 규제: 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)과 더불어 공항 관련 규제(수평표면구역, 대공방어협조구역 등)가 적용되므로, 향후 재개발/재건축 추진 시 건축 행위에 대한 제한 사항이 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

(3) 현황표시 불일치: *본건(203호, 기호3)과는 관련 없으나*, 감정평가서상 다른 호수(501호, 502호)의 현황 호별 표시가 공부와 다르게 표기된 사례가 있으므로, 본건 역시 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 호실 위치를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동 소재의 다세대주택(도시형생활주택) 경매 물건으로, 신축급 건물에 속하며 (주변 정보 기준 2023년 신축), 전용면적 약 9평형의 방 2개 구조는 까치산역 인근에서 1~2인 가구 주거 수요를 충족시키기에 적합합니다. 감정가는 379,000,000원으로, 주변 시세 및 낙찰가율을 고려하여 적절한 입찰 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

(1) 소액 투자 및 주거 안정성: 전용면적 약 9평의 투룸형 도시형생활주택으로, 아파트 대비 초기 투자 금액 부담이 적으며, 까치산역 역세권(도보 약 10분)과 가까워 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

(2) 권리관계의 비교적 명료성: 토지/건물 일괄 매각이며, 등기부상 권리 분석이 비교적 용이하여 안전성이 높습니다.

(3) 시설 상태 양호: 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층 물건으로, 건물 상태가 양호하며 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

4.3. 결론

본 물건은 임대미상으로 인한 명도 리스크만 주의한다면, 입지 및 건물 상태를 고려할 때 실수요 목적 또는 안정적인 임대수익을 기대하는 투자자 모두에게 매력적인 경매 물건이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계