나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [10] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [10] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2024타경105734 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제3층 제301호 (화곡동, 그레니어까치산에이) | 감정가: 428,000,000원 | 최저가: 175,309,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 그레니어까치산에이 다세대주택

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제3층 제301호

사건번호

서울남부지방법원 2024타경105734 (10)

경매구분

부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

용도

다세대주택 (도시형생활주택)

감정가

428,000,000원

소유자 및 채무자

주OOOOOOOOOO

채권자

구OOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지 정보

토지면적: 22.97㎡ (약 6.95평)

토지 지분율: 2297/408-13

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등

건물 정보

건물면적: 33.81㎡ (약 10.22평) *전용면적

건물 지분율: 3381/15749

층수: 6층 중 3층 (301호)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

이용상태: 도시형생활주택 (방3, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)

설비내역: 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건은 양호한 편으로, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 서울 지하철 2호선 및 5호선 **까치산역**까지 도보로 약 10분 거리에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 아파트보다는 빌라나 주택이 밀집되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 주로 형성되어 있습니다.

근거리에 편의점 등 생활편의시설이 있어 편리하며, 화원중학교 등 각급 학교와 근린공원이 혼재하여 주거 환경은 보통시됩니다.

특정 혐오시설은 본건 인접지에 위치하지 않은 것으로 파악됩니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매는 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 채권자가 근저당권 등의 담보권을 실행한 것으로 추정됩니다.

입찰 전 반드시 등기부등본을 열람하여 말소기준권리 및 기타 권리관계를 최종 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

임대관계 미상: 본건은 임대관계가 미상(알 수 없음)으로 조사되었습니다. 이는 입찰자가 임차인의 유무, 보증금액, 대항력 여부 등을 사전에 명확히 파악하기 어렵다는 리스크를 내포합니다. 명도(집 비우기) 시 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

호수 표기 오류: 감정평가서 기타참고사항에 6층 일부 호수(601호, 602호)의 현황 호별표시가 공부와 다르게 표기된 사례가 언급되었습니다. 본건 301호는 해당 사항이 없으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 호실 위치를 재확인하는 것이 안전합니다.

건축물 용도: 도시형생활주택으로 일반 아파트에 비해 대지지분이나 관리 규약 등에서 차이가 있을 수 있으므로 해당 규정을 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 다세대주택(도시형생활주택)으로, 2023년 준공된 신축 빌라로 추정됩니다.

까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있으며, 감정가는 4억 2천 8백만 원으로 서울 주택 가격을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

전용면적 33.81㎡에 방 3개 구조로 설계되어 있어, 신혼부부 또는 소규모 가족에게 적합한 실속형 주거 공간입니다.

4.2. 투자 포인트

신축 급의 건물 상태: 2023년 신축된 건물로 추정되어, 향후 수리 및 유지보수 비용 부담이 적습니다.

역세권 입지: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 도보 접근성으로 임차 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

소액 투자 가능성: 서울 내 아파트 대비 상대적으로 낮은 감정가(4억 2천 8백만 원)로, 실거주 또는 임대수익을 목적으로 한 비교적 소액 투자가 가능합니다.

수익형 부동산 적합: 3룸 구조는 전세/월세 등 임대 시장에서 수요가 꾸준하므로, 안정적인 임대 수익 확보에 유리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계