나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제3층 제302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경105734
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제3층 제302호 (화곡동, 그레니어까치산에이)
• 감정가: 368,000,000원
• 최저가: 150,733,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매2계 2024타경105734 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제3층 제302호 (화곡동, 그레니어까치산에이) | 감정가: 368,000,000원 | 최저가: 150,733,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2024타경105734 (3) 사건번호로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제3층 제302호로, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

감정가는 368,000,000원으로 평가되었습니다.

소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 구OOOOOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

1.2. 물건 상세 및 면적 현황

본 건물의 전용면적(건물면적)은 28.76㎡ (약 8.70평)이며, 대지권(토지면적)은 19.54㎡ (약 5.91평)입니다.

제시외면적은 토지와 건물 모두 0.00㎡입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 3층에 위치합니다.

외벽은 석재 붙임 등으로, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태는 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적을 고려할 때 방2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 일반적인 소형 평형 구조로 추정됩니다.

급배수, 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역에 속합니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

특히, 화원중학교는 까치산 중턱에 위치하고 있어(검색 결과 참고. ) 인근 지역이 다소 경사지에 위치할 가능성이 있습니다.

본 건의 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지입니다.

교통상황은 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시 됩니다. 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 용이합니다.

화원중학교 등 각급 학교가 인근에 혼재하고 있어 학생 자녀를 둔 가구의 거주 여건은 양호한 편입니다.

주변에 근린공원 등이 있어 주거환경의 쾌적성도 확보하고 있습니다.

3. 투자 분석

3.1. 권리 분석 (현황상)

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(주OOOOOOOOOO)입니다.

제시된 정보에 의하면 임대차 관계는 '임대미상'이므로, 낙찰 후 정확한 점유 관계 파악 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

낙찰자는 인수할 보증금 유무 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하기 위해 매각물건명세서 및 현황조사서를 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 제한사항을 확인해야 합니다.

1. **개발 제한:** 본건은 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건축물 높이 제한이 있으며, 특히 **중요시설물보호지구(공항)** 및 **수평표면구역**에 속해 있어 항공법에 따른 고도 제한을 받고 있습니다. 이는 추후 재건축 또는 리모델링 시 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크입니다.

2. **공부와의 현황 차이:** 비록 본건(302호)과 직접적인 관련은 없지만, 감정평가서에 건물 내 일부 호실(601호, 602호)의 현황 호별 표시가 공부와 다르게 표기된 사례가 언급되어 있어(기타참고사항), 건물 전체적인 호수 표기 및 행정적 관리에 대한 잠재적인 유의가 필요합니다.

3. **점유 리스크:** 임대 관계가 미상인 만큼, 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간적/비용적 리스크를 고려해야 합니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 소형 평형대 다세대주택으로, 비교적 낮은 감정가를 형성하고 있어 소액 투자가 용이한 물건입니다.

주변에 학교, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

**투자 포인트:**

* **소액 투자:** 감정가 3억 6,800만원대의 소형 주택으로, 서울 내 투자 물건 중 비교적 접근성이 높습니다.

* **교통 및 교육 환경:** 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 화원중학교 등 학군이 형성되어 있어 기본적인 주거 편의성을 갖추었습니다.

* **임대 수요:** 소형 다세대는 전월세 수요가 비교적 안정적인 편이므로, 임대수익을 목적으로 하는 투자에 적합할 수 있습니다.

**주의 사항:**

입찰 전 반드시 **임차인 현황 및 대항력 유무**를 철저히 확인해야 하며, 공항 주변의 **고도 제한 사항**이 장기적인 부동산 가치 상승에 미치는 영향을 신중히 분석해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계