나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [7] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [7] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2024타경105734 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제4층 제402호 (화곡동, 그레니어까치산에이) | 감정가: 334,000,000원 | 최저가: 136,806,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서 - 서울특별시 강서구 화곡동 다세대주택

1.1. 물건 개요 및 특이사항

본 경매 물건은 서울남부지방법원 2024타경105734(7) 사건의 다세대주택입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제4층 제402호이며, 용도는 도시형생활주택입니다. 감정가는 334,000,000원으로 책정되었습니다. 건물 전용면적은 24.57제곱미터(약 7.43평), 토지 대지권 면적은 16.69제곱미터(약 5.05평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 본 건은 소유자(주OOOOOOOOOO), 채무자(주OOOOOOOOOO), 채권자(구OOOOOOOOO)가 모두 다른 법인/개인인 임의경매 사건으로 권리 관계를 명확히 분석해야 합니다.

1.2. 입지조건 및 교통상황

본건은 "화원중학교" 동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 일반적인 주거지역 내에 소재합니다.

교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 제반 차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역까지는 도보 약 10분 거리로 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

1.3. 건물 및 이용현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 4층 402호에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

본 건 402호(기호7)는 도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 테라스, 현관 등)으로 이용 중입니다. 급/배수설비, 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 양호합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 도로 상태는 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 7층 이하 제한 및 공항 관련 규제를 확인해야 합니다.

2. 권리분석 및 리스크 검토

2.1. 권리분석 (등기부 및 물건명세서 분석)

본 건은 토지/건물일괄매각의 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상 물건 자체는 명확합니다.

다만, 현재 임대관계가 "임대미상"으로 보고되어 있어, 실제 점유자가 임차인인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불분명합니다. 임차인이 있을 경우 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장조사를 통한 점유자 및 임대차 관계 확인이 필수입니다.

2.2. 잠재적 리스크

첫째, 임대미상: 낙찰 후 명도(이사) 진행 시 예상치 못한 점유자(대항력 있는 임차인 포함)가 나타날 경우 명도 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

둘째, 표시사항 불일치: 감정평가서에 따르면, 본 건과 직접 관련은 없으나, 본 건물 내 기호5(601호)와 기호6(602호)의 현황 호별 표시가 서로 바뀌어 있는 특이사항이 있습니다. 본 건(402호)은 해당 사항이 없으나, 전체 건물 관리 시 유의해야 할 요소입니다.

셋째, 공법상 제한: 제2종일반주거지역(7층이하) 및 공항 관련 규제 등 공법상 제한으로 인해 향후 재개발, 재건축 등의 투기적 목적에는 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권분석

본건 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 상권이며, 까치산역 인근 상업지역과는 거리가 있어 유동인구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린상권의 성격이 강합니다.

3.2. 생활정보

주변에 "화원중학교"를 비롯한 각급 학교와 근린공원 등이 위치하여 주거 환경이 양호합니다. 근처에 편의시설도 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다. 까치산역(2/5호선)이 도보 10분 내에 있어 서울 중심부로의 출퇴근이 용이하며, 이는 임차 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

3.3. 혐오시설 검토

공개된 정보를 종합할 때, 주변에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 해당 지역은 주변 환경 평점(3.2/5)이 교통 평점(4.0/5)보다 다소 낮게 평가된 점으로 보아, 일반적인 주거 밀집 지역에서 발생하는 소음이나 주차 문제가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 비교적 신축(2023년) 다세대주택(도시형생활주택)으로, 2호선 및 5호선 까치산역과 인접한 양호한 입지를 가지고 있습니다. 감정가 3억 3천 4백만 원은 주변 신축 빌라 시세를 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

첫째, 역세권 인접성: 까치산역 도보 10분 이내 거리에 위치하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 준역세권 신축 빌라입니다.

둘째, 소액 투자 가능성: 다세대주택으로, 아파트에 비해 상대적으로 소액으로 서울 지역 내 주택 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

셋째, 신축 주택: 건축된 지 얼마 되지 않은 신축 건물로, 주거 환경이 쾌적하며 당분간 큰 수리 비용이 발생할 가능성이 낮습니다.

*최종적으로, 임대미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위해 입찰 전 반드시 정확한 점유 관계 조사를 선행하고, 공항 관련 고도제한 등 공법상 제한을 숙지한 후 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다.*

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계