나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2024타경105734 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제2층 제201호 (화곡동, 그레니어까치산에이) | 감정가: 424,000,000원 | 최저가: 173,670,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경105734 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제2층 제201호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 구OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 33.81 제곱미터 (약 10.23 평)

토지 대지권: 22.97 제곱미터 (약 6.95 평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 424,000,000원

2. 물건 상세 분석 (감정평가 요약)

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 2층 201호로, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용상태는 도시형생활주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용 중이며, 내부 구조 및 호실 표기상 특이사항은 없으나, 건물 내 일부 호실(기호5, 기호6)은 공부와 현황 호별표시가 상이한 점이 있으므로, 본건(201호)에 대한 현황 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 및 공법상 제한

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

공법상 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 속하며, 자세한 내용은 토지이용계획확인서 확인이 필요합니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지 조건

본건은 화곡동 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 화원중학교와 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 주거 환경이 안정적이며, 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

제반 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통시됩니다. 지하철 2호선 및 5호선 까치산역까지 도보로 약 10분 거리에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

3.3. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

혐오시설 여부: 검색 결과 상 본건 인근에 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 경매 권리 분석 및 리스크

4.1. 권리 분석 (기본)

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 채권자 구OOOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로, 토지와 건물을 모두 취득하게 됩니다.

특이사항으로는 임대차 관계가 미상인 바, 입찰자는 반드시 현장 방문 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무, 대항력 및 배당 관계를 철저히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 권리 분석 시 가장 중요한 부분으로, 임차인의 대항력 여부가 명도 난이도와 추가 비용 발생에 결정적인 영향을 미칩니다. 철저한 현황조사가 필요합니다.

호별 표시 상이: 건물 내 다른 호실에서 공부와 현황 표시가 상이한 경우가 보고되었으므로, 본건(201호)의 현황과 공부의 일치 여부를 재차 확인할 필요가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울 강서구 화곡동의 다세대주택으로, 까치산역 역세권(도보 약 10분)과 학군이 갖춰진 준수한 입지에 있습니다. 전용면적 약 10평으로 방 3개 구조를 갖추어 실수요자 및 소액 투자자 모두에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 감정가가 4.24억원으로 설정되었으며, 주변 시세 및 낙찰가율을 고려하여 충분한 수익성이 확보될 수 있도록 보수적인 입찰가 산정이 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

안정적인 주거 수요: 까치산역 인근의 다세대주택은 실수요가 꾸준한 지역으로, 매매 및 임대 전환이 용이합니다.

방 3개 구조: 소형 아파트 대체재로서 경쟁력이 있으며, 특히 신혼부부 및 3인 가구의 선호도가 높습니다.

개별난방/승강기: 기본적인 주거 편의시설이 양호하게 갖추어져 있습니다.

투자 시 유의사항: 철저한 임차인 현황 조사 및 명도 계획 수립이 수익률 확정의 핵심입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계