나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105734 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경105734
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제5층 제502호 (화곡동, 그레니어까치산에이)
• 감정가: 465,000,000원
• 최저가: 190,464,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매2계 2024타경105734 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 33-31(화곡동), 제5층 제502호 (화곡동, 그레니어까치산에이) | 감정가: 465,000,000원 | 최저가: 190,464,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (경매)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호

서울남부지방법원 2024타경105734 (4)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 408-13 그레니어까치산에이 제5층 제502호

용도

다세대주택 (도시형생활주택)

감정가

465,000,000 원

매각대상

토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

소유자/채무자

주OOOOOOOOOO

채권자

구OOOOOOOOO

면적 (전용)

토지 면적: 24.41㎡ (약 7.38평)

건물 면적(전용): 35.94㎡ (약 10.87평)

구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 5층 (샷시 창호)

이용상태

도시형생활주택 (방2~3개, 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 이용 추정)

설비내역

개별난방(도시가스), 승강기 설비, 위생설비 등 기본설비 완비

1.2. 입지조건 분석 (최고의 입지)

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "화원중학교" 동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통 여건은 서울 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역까지 도보 약 10분 내외로 접근 가능하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다. 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 여의도, 강남, 광화문 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다. 본건까지 제반 차량 출입은 가능하나, 북측 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 통행 및 주차 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.3. 권리분석 (경매 구분)

본건은 소유자와 채무자가 동일한 주식회사이며, 채권자에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 일반적인 다세대주택 경매 물건으로서 권리관계상 복잡한 법정지상권이나 건물철거 등의 리스크는 없습니다. 다만, 현재 '임대미상'으로 조사되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 대항력 있는 임차인(세입자)의 존재 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으며, 이는 투자금 회수에 중대한 영향을 미치므로 법원 기록 및 현장 조사가 필수입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 분석

본건 주변은 전형적인 주거 밀집 지역의 생활 편의 상권입니다. 도보 5분 거리 이내에 마트, 편의점, 병원, 약국, 카페 등 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 실거주자의 생활 편의성이 높습니다.

생활 정보

주변에 화원중학교를 비롯한 각급 학교와 근린공원이 혼재하여 교육 환경 및 주거 쾌적성은 보통 이상입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 공항 근처에 위치한 강서구의 특성상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 고층 개발이 제한됩니다. 이는 장기적으로는 재개발/재건축의 사업성이 낮을 수 있으나, 현존 주거 환경의 밀집도를 유지하는 데는 기여합니다.

혐오시설

주변 시설 조사 결과, 단지 내부에 노출된 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주거 밀집지역 특성상 주변 환경 소음 및 통행 불편 등은 발생할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도 리스크

현재 임대관계가 '임대미상'이므로, 현황조사서 및 기타 기록을 통해 점유자의 임차인 여부와 대항력 유무를 철저히 파악해야 합니다. 낙찰 후 명도(이사) 진행 시 예상치 못한 추가 비용(이사비 등)과 시간이 소요될 수 있습니다.

건물 현황 리스크

감정평가서상 기호(5)와 기호(6)의 현황 호별 표시가 공부와 다르게 표기된 사례가 보고되어 있습니다. 이는 본건 502호가 아니더라도 건물 전체의 행정 착오 또는 현황 차이가 있을 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 502호의 실제 위치, 구조, 면적 등을 재확인해야 합니다.

주차 및 도로 리스크

북측 노폭 4미터의 좁은 도로에 접하고 있어 대형 차량의 진입이나 원활한 주차(특히, 세대수 대비 주차 공간이 협소할 경우)에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 2023년경 신축된 도시형생활주택(다세대)으로서 건물의 노후도가 낮고, 주변 생활 편의 시설이 양호하여 실수요층의 선호도가 높을 것으로 판단됩니다.

투자 포인트

1. 우수한 교통 입지: 까치산역(2호선, 5호선) 더블 역세권으로 직장인 및 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. 낮은 건물 리스크: 비교적 최근에 건축된 건물(추정)로, 향후 수년간은 건물 유지보수 비용 부담이 적습니다.

3. 소형 주택 투자: 전용면적 35.94㎡(약 10.87평)의 소형 아파트 대체 주택으로, 최근 1인~2인 가구 증가 추세에 따른 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

4. 토지/건물 일괄 매각: 권리관계가 깔끔한 일괄 매각 건으로, 부동산 경매 입문자에게도 비교적 접근하기 용이합니다.

*주의: 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 호수, 내부 상태, 주변 환경을 확인하고, 임대차 관계에 대한 법원 서류를 철저히 분석해야 합니다.*

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계