나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105666 [1] 서울특별시 금천구 독산동 876-11 메트로하우스 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2024.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 금천문화예술정보학교 북서측 인근에 위치하며
주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층건중 2층 201호로서
외 벽: 화강석등 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

주택(방2,주방1,거실1,욕실1,다용도실1)으로 이용중임

설비내역

승강기,화재탐지시설,위생설비,도시가스에 의한 난방시설,주차장등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 주상복합부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약8m, 동측으로 약4m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,제1종지구단위계획구역,가축사육제한구역,가로구역별최고높이제한지역,
장애물제한표면구역(진입표면구역),상대보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:해발
194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할),과밀억제권역,중점
경관관리구역(2016.11.24)(주요산주변).

공부와의 차이

공부상 용도는 근생(사무소)이나 현황 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경105666 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 876-11 메트로하우스 제2층 제201호

용도: 근린상가 (현황: 주거용)

감정가: 249,000,000원

토지면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 금천문화예술정보학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택과 상업 업무시설 등이 혼재한 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통입니다.

본건 남측으로 약 8m, 동측으로 약 4m의 도로에 접하고 있으며, 토지 형상은 사다리형으로 주상복합부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층건 중 2층 201호이며, 외벽은 화강석 등, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 이중창으로 마감되었습니다.

승강기, 화재탐지시설, 위생설비, 도시가스 난방시설, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

건물은 2018년 6월 29일 사용 승인되었습니다.

건축물대장상 건물명은 '메트로하우스'이며, 최신 주소는 서울특별시 금천구 독산로108길 15 (독산동)입니다.

건물 총 연면적은 649.18㎡, 대지권 면적은 199.3㎡이며, 건폐율 55.64%, 용적률 325.73%입니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 채권자는 김 입니다.

신청 채권액은 214,000,000원입니다.

말소기준권리는 을4 (전세권설정, 채권자: 김흥섭, 금액: 209,000,000원, 접수일자: 2019-02-20)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김흥섭

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-25

* 확정일자: 2019-01-29

* 배당신고일자: 2024-02-19

* 대항력: 있음 (본 임차인은 말소기준권리인 전세권 설정자이기도 하므로, 통상적으로 경매 절차에서 배당받아 말소될 가능성이 높습니다. 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰자가 인수할 수 있으나, 이 경우 전액 배당받을 것으로 예상됩니다.)

기타 권리관계:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사청명산업개발)

* 갑2: 소유권이전 (김연호)

* 갑3: 가압류 (주택도시보증공사, 2022-04-15)

* 갑4: 압류 (금천구, 2022-05-04)

* 갑5: 압류 (서울특별시, 2023-02-22)

* 갑6: 압류 (시흥세무서장, 2023-06-26)

* 갑7: 강제경매 (김흥섭, 2024-02-19)

상기 권리들 중 갑1, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7은 모두 말소기준권리(을4)보다 후순위이므로, 본 경매 절차로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,928,000,000원이나, 이는 실제 낙찰자가 인수해야 하는 금액과는 다릅니다.

1.3. 상권분석

본건은 금천구 독산동에 위치하며, 주변에는 공동주택과 다양한 상업 및 업무시설이 혼재된 지역입니다.

금천문화예술정보학교가 북서측 인근에 위치하고 있어, 통학하는 학생 및 관련 시설 이용객의 유동인구가 예상됩니다.

소형 면적의 구분상가로서, 주변 상권 특성에 따라 다양한 업종으로 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 공부상 용도는 근린상가(사무소)이나, 현황은 주택(방2, 주방1, 거실1, 욕실1, 다용도실1)으로 이용 중입니다.

주거용으로 이용 시, 주방, 거실, 방, 욕실 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김흥섭 존재: 전입일자 2019-02-25, 보증금 209,000,000원. 비록 말소기준권리인 전세권자이기도 하여 말소될 가능성이 높으나, 배당이 되지 않는 금액이 있다면 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 배당표 확정 시까지 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

현황 용도와 공부상 용도 불일치: 공부상 근린상가(사무소)이나 현황 주거용으로 이용 중이므로, 향후 건축물 관련 법규 위반으로 인한 이행강제금이 부과될 가능성이 있습니다. 이에 대한 확인 및 대비가 필요합니다.

높은 등기부채권 총액: 49억 2천 8백만원은 경매 취하 또는 무잉여 폐문 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 근린상가(현황 주택)로, 입지 조건은 보통 수준입니다.

대항력 있는 임차인 김흥섭이 존재하나, 말소기준권리인 전세권자이므로 경매 절차에 따라 말소될 가능성이 높다고 판단됩니다. 그러나 최종 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

공부상 용도와 현황 용도가 불일치하는 점은 이행강제금 부과 가능성이 있다는 점에서 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변 지역의 개발 가능성과 소형 면적의 장점을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

준주거지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

소형 면적(43.35㎡)으로 1~2인 가구의 주거용 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

현황 주택으로 이용 중이므로, 인수 후 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인(전세권자) 김흥섭이 보증금 209,000,000원을 배당받아 말소될 것으로 예상되므로, 인수해야 할 임차인 보증금은 '0원'으로 간주합니다.

감정가는 249,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 주변 시세, 건물 상태, 권리관계의 최종 확정, 명도 가능성, 용도 불일치로 인한 이행강제금 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.