나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경103899 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제3층 제303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 10층 건내 제3층 제303호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 2필 일단지의 사다리형 토지로서 아파트 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 922-17번지에 위치한 우공아파트 제3층 제303호입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경103899 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

아파트 용도로 이용 중이며, 감정가는 231,000,000원입니다.

토지 면적은 7.94㎡ (약 2.40평)이며, 건물 면적은 26.36㎡ (약 7.97평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 신 입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재한 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용: 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 2필 일단지의 사다리형 토지로서 아파트 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 3일자 강서구(서울특별시)의 압류 (세무관리과-16079)입니다.

등기부 현황:

* 소유권 관련: 2018년 12월 20일 소유권보존등기(김진원 외 13명), 2018년 12월 31일 공유자전원지분전부 이전(손종호, 매매)되었습니다.

* 임차권: 2023년 2월 16일 을구 3번으로 신승연 씨의 주택임차권(임차금액 170,000,000원, 전입일자 2019-01-30, 확정일자 2019-01-24)이 등기되었습니다. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 경매 및 압류: 2023년 11월 3일자 강서구의 압류(갑7, 말소 예정)와 2024년 2월 1일자 신승연 씨의 강제경매(갑8, 본 경매 사건, 채권금액 182,395,783원, 말소 예정)가 있습니다.

총 채권 금액: 등기부상 총 채권 금액은 170,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-01-30

* 확정일자: 2019-01-24

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023-02-16

* 비고: 본 임차인은 강제경매 신청 채권자(신승연)와 동일 인물입니다. 을구 3번 주택임차권 등기와 관련하여, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 가능한 환경입니다.

1.4. 생활정보

건물 내부에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 을구 3번 주택임차인 신 씨는 보증금 170,000,000원에 대한 대항력을 가지고 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크입니다.

* 토지 이용 제약: 공항 관련 보호지구, 군사기지 관련 보호구역, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 용도 변경이나 재건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인과 채권자의 동일 인물: 경매 신청 채권자와 대항력 있는 임차인이 동일 인물(신승연)이라는 점은 배당 및 인수 관계에서 예상치 못한 복잡성을 야기할 수 있으므로, 상세한 법률 검토가 필요합니다.

* 공동 담보: 특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 제공되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (현재 제공된 정보만으로는 공동담보로 인한 추가적인 인수 부담은 명확하지 않습니다.)

1.6. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 소재한 우공아파트 경매 물건으로, 소형 평형대 아파트입니다. 감정가는 231,000,000원이지만, 대항력 있는 선순위 임차인 신 씨의 보증금 170,000,000원이 인수될 가능성이 높아 실질적인 투자 가치 산정에 신중을 기해야 합니다. 임차인 인수 보증금 부담을 고려하더라도, 향후 시세 상승 가능성이나 소형 주거 수요를 고려한다면 투자 고려 대상이 될 수 있습니다. 다만, 명확한 권리 분석과 인수 금액 산정이 필수적이며, 토지 이용 제한 사항도 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강서구 화곡동 지역 아파트: 지역 개발 잠재력과 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 소형 면적: 전용면적 26.36㎡ (약 7.97평)으로 1인 가구 또는 소규모 가구에게 적합한 소형 평형입니다.

* 인수 보증금 활용 가능성: 만약 임차인 인수 보증금 170,000,000원을 제외한 금액으로 낙찰받는다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 231,000,000원입니다.

권리분석 결과, 대항력 있는 임차인 신 씨의 보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

따라서 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

실질적으로 매수인이 고려해야 할 낙찰가 상한선은 대략 61,000,000원 (감정가 231,000,000원 - 인수 보증금 170,000,000원) 수준으로 볼 수 있습니다.

이는 세금, 경매 수수료, 명도 비용 등 기타 부대 비용을 제외한 금액입니다.

정확한 입찰가 산정은 주변 시세 조사, 낙찰 가능성, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 임차인 인수 보증금 170,000,000원이 실질적인 최소 투자 비용으로 간주되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.