나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경104434 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-89 다빈빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경104434 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-89 다빈빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경104434
• 주소: 서울특별시 구로구 경인로33길 32-10, 제4층 제402호 (개봉동, 다빈빌)
• 감정가: 206,000,000원
• 최저가: 22,120,000원
• 유찰 횟수: 10회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매11계 2024타경104434 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로33길 32-10, 제4층 제402호 (개봉동, 다빈빌) | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 22,120,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경104434 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 구로구 개봉동 139-89 다빈빌 제4층 제402호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 결과입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경104434 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 139-89 다빈빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 6백만 원

토지면적: 16.47㎡ (약 4.98평)

건물면적: 25.33㎡ (약 7.66평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2019년 10월 10일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "개봉1동 주민센터" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 유OO입니다. 채권자는 서OOOOOOOOOO이며, 채무 불이행으로 인해 법원 경매 절차를 개시되었습니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 통상적으로 인수되는 권리 없이 낙찰받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 상세 권리 분석은 입찰 전 반드시 현장 조사 및 등기부등본 확인을 통해 진행해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 개봉동 지역은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 일부 지역은 제2종근린생활시설 건부지로도 이용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 이는 향후 용도 변경이나 추가적인 개발 가능성을 시사할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 내부 구조는 방 2개, 욕실, 거실, 주방 등으로 구성되어 실제 거주용으로 이용 중에 있습니다. 2019년 10월에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건을 경매로 취득 시 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다.

가. 위반 건축물 등재: 집합건축물대장상 면적 4.77㎡, 구조 조립식패널조, 용도 주거, 비고 테라스로 기재된 위반건축물이 존재합니다. 이는 건축물대장 말소나 이행강제금 부과 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 추후 매각 시 감가 요인이 될 수 있습니다.

나. 임대 관계 미확인: 현재 임차 관계가 불분명하여, 인수해야 할 임차인이 있을 가능성이 있습니다. 현장 방문 시 임대차 관계를 명확히 파악해야 합니다.

다. 토지이용 제한: 본건 토지는 공항시설법 상 장애물 제한 표면 구역, 교육환경 보호 구역, 군사기지 및 군사시설 보호 구역, 수도권정비계획법 상 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 교육환경 보호구역은 남부교육청을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 잘 갖추어진 입지에 있습니다. 그러나, 위반 건축물 등재와 다양한 토지이용 제한 사항은 투자 결정에 있어 신중한 검토를 요구합니다. 위반 건축물 문제를 해결할 수 있는 방안을 모색하고, 법적 제재 사항들을 면밀히 분석한다면 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2019년 사용승인)로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 개봉동의 주거 지역 내 위치로 안정적인 수요가 있을 것으로 보입니다.

* 위반 건축물 문제를 해결하고 적법한 상태로 만들 경우, 가치 상승의 여지가 있습니다.

* 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확하여, 명도 부담이 적을 수 있습니다. (단, 임차인 존재 시 예외)

9. 주변 시설 및 혐오시설 유무

주변에는 개봉1동 주민센터, 다수의 주택 및 근린생활시설이 있으며, 인근으로 초등학교, 중학교, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 본 물건 반경 내에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계