나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105031 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-128 엔에스타운 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경105031 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-128 엔에스타운 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경105031 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로2길 32, 제3층 제303호 (화곡동, 엔에스타운) | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 58,301,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경105031 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-128 엔에스타운 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 278,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.36제곱미터 (약 4.95평)

건물면적 (전용): 28.36제곱미터 (약 8.58평)

사용승인일: 2019.02.12. (신축급 건물)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 권리 관계

소유자 및 채무자: 노OO (동일인)

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 최고의 입지

본 건은 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 위치하며, 도보로 역 이용이 가능한 근거리에 소재하는 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 일반 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황 및 생활정보

근거리에 지하철 5호선 화곡역 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 서울 서부권역 업무지역으로의 출퇴근이 용이한 편입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설 및 초·중·고 학군이 조성되어 있어 주거 편의성은 양호합니다.

2.3. 상권 분석

화곡역 역세권을 기반으로 상권이 발달되어 있으며, 주택 밀집지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 다세대 주택이 과밀한 지역 특성상 주차 등 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있는 점은 고려해야 합니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 건물 현황 및 이용 상태

건물은 2019년 2월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건내 제3층 제303호입니다. 외벽은 인조석 및 치장벽돌로 마감되어 있으며, 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등을 갖춘 신축급 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 전용면적은 약 8.58평으로 1~2인 가구에 적합한 소형 평형입니다.

3.2. 토지 및 제한 상태

토지는 가장형으로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며, 북동측 약 8미터 포장도로에 접하고 있습니다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)입니다.

토지이용계획확인서상 공항시설법에 따른 '수평표면구역' 및 '대공방어협조구역', 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 '상대보호구역'이 설정되어 있어 건축물의 높이 등 개발 행위에 제한이 있습니다.

4. 권리 분석 및 특이 사항

4.1. 권리 분석

본 건은 채무자(노OO)와 소유자(노OO)가 동일한 강제경매 물건입니다. 경매 신청 채권자는 주식회사이며, 이 경우 낙찰자가 인수할 보증금 등의 권리가 없는지 **등기부 및 말소기준권리**를 기준으로 면밀한 분석이 필요합니다. 다만, 임대사항이 미상(미확인)으로 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 현장에서 반드시 재확인해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

내부 구조는 소유자 부재 등으로 인해 건축물대장 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조나 상태가 공부와 다를 수 있는 점에 유의해야 합니다.

소재지가 김포공항과 인접한 강서구 화곡동이므로, 항공기 이착륙에 따른 소음 발생 가능성이 있으며, 관련 법령에 따른 고도 제한을 받는 지역입니다. (감정평가서상의 수평표면구역, 대공방어협조구역 등)

화곡동 일대는 과거 소액 갭투자가 활발했으며, 현재 도심복합사업이나 모아타운 등 개발 이슈가 있으나, 본 건의 개별적인 진행 상황은 별도로 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 2019년 건축된 신축급 도시형생활주택으로, 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 입지가 양호합니다. 강제경매 물건으로 권리 분석을 통해 인수되는 권리 없이 명도가 가능하다면, 감정가 대비 저가에 취득할 수 있는 좋은 기회입니다. 실거주 또는 소액 임대 투자 물건으로 적합해 보입니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 상대적으로 높은 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

역세권 입지: 5호선 화곡역 근거리로 직장인 및 신혼부부 등 1~2인 가구의 수요가 꾸준한 지역입니다.

재개발 이슈: 강서구 화곡동은 모아타운 등 소규모 정비 사업 추진 가능성이 꾸준히 제기되는 지역이므로, 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

소액 투자 가능: 전용면적 8평대 소형 빌라로 소액 갭투자를 통한 투자 접근성이 높은 편입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계