나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경103837 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 463-5 더시그니처 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2024.02.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 치장 석재 마감 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

다세대주택으로서 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 463-5 더시그니처 제5층 제501호

건물명: 더시그니처

건축년도: 2017년 (사용승인일: 2021.10.19)

총층수: 5층

해당층: 5층

건물구조: 철근콘크리트구조

건물용도: 공동주택 (다세대주택 - 6세대)

1.2. 토지정보

토지면적: 29.21㎡ (약 8.83평)

토지이용계획: 제2종일반주거지역

토지형상: 4필지 일단의 사다리형 토지

토지이용상태: 공동주택 건부지로 이용 중

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 31.16㎡ (약 9.43평)

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호

외벽: 치장 석재 마감 등

창호: 샷시 창호

건물지분: 31.16㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경103837 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 212,000,000원

채권자: 채OO

공동담보: 해당 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 채OO (채권자)

* 임차인: 이

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-08

확정일자: 2023-09-07

배당신고일자: 2024-04-29

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 가능성 있음.

* 임차인: 채

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-29

확정일자: 2022-01-07

배당신고일자: 2023-08-29

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자:

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

비고: 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부상권리관계

말소기준권리: 2023년 9월 21일 신한은행 근저당 (을4)

* 말소기준권리보다 선순위 권리:

- 채경아 주택임차권 (을3): 2023-08-29 등기, 보증금 170,000,000원, 확정일자 2022-01-07. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. (등기부요약 및 물건명세서 참고)

* 말소기준권리보다 후순위 권리 (매각으로 소멸 예상):

- 신한은행 근저당 (을4): 2023-09-21, 18,700,000원

- 주식회사 케이카캐피탈 가압류 (을5): 2024-05-03, 18,521,703원

- 채경아 강제경매 (갑3): 2024-02-05, 177,470,683원

* 갑구 권리:

- 소유권보존 (갑1): 2021-10-29, 박원희 외 2명

- 공유자전원지분전부 이전 (갑2): 2023-06-02, 황정훈 (매매)

3.3. 인수및소멸권리

인수되는 권리:

* 임차인 채경아의 주택임차권 (을3)에 따른 보증금 170,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수합니다. (물건명세서 상 '인수'로 명시됨)

소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 신한은행 근저당(을4) 이하의 모든 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 채권자 채OO의 강제경매(갑3) 또한 말소됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 구로구 개봉동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 경인중학교와 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 상권이 발달된 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 경인중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 채경아 임차인의 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 공동담보: 제공된 정보에 '공동담보'라고 명시되어 있으나, 구체적인 담보 채권액 및 대상 물건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 제공된 임차인 정보 외, 다른 임대 관계가 존재할 경우 추가적인 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 경인중학교 인근에 자리하여 주거 가치가 있는 지역입니다.

철근콘크리트 구조의 현대식 건물(2017년 사용승인)이며, 내부 구조 및 설비는 일반적인 다세대주택 수준입니다.

권리분석 상, 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 채경아 씨의 보증금 170,000,000원입니다. 이 금액은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하게 되므로, 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다.

말소기준권리보다 선순위인 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 물건의 투자가치는 인수되는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 경매 물건의 특수성을 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자포인트

* 입지: 구로구 개봉동 경인중학교 인근, 안정적인 주거 지역.

* 건물 상태: 비교적 신축(2017년 준공)으로 양호한 건물 상태 기대.

* 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 대항력 있는 임차인 인수분을 고려해도, 적절한 입찰가 산정 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 212,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 개봉동 365-4 (전용 58.32㎡): 210,000,000원

* 개봉동 330-8 (전용 51.48㎡): 250,000,000원

* 개봉동 342-1 (전용 41.52㎡): 139,500,000원

본 물건의 전용면적은 31.16㎡ (약 9.43평)입니다.

최근 매매 사례들을 바탕으로 평당 시세를 추정하면 약 2100만원 ~ 2500만원 수준입니다.

이를 전용면적에 적용 시, 순수 부동산 가치는 약 65,400,000원 ~ 77,900,000원으로 추정됩니다.

본 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인 채경아 씨의 보증금 170,000,000원 인수입니다.

이 인수 금액을 고려하면, 매수인의 총 실질 부담액은 낙찰가 + 170,000,000원 - (채경아 씨가 배당받은 금액) 이 됩니다.

따라서, 입찰가를 산정할 때는 인수되는 보증금 170,000,000원을 기준으로, 순수 부동산 가치에 해당하는 금액을 추가로 고려해야 합니다.

* 보수적 접근: 시세 하단(약 6540만원) + 인수 보증금(17000만원) = 약 235,400,000원

* 공격적 접근: 시세 상단(약 7790만원) + 인수 보증금(17000만원) = 약 247,900,000원

경매 시 감정가의 70~90% 수준을 고려하지만, 본건은 인수되는 보증금이 매우 크므로, 낙찰가 자체는 감정가 이하로도 충분히 접근 가능합니다.

즉, (낙찰가 - 인수되는 보증금) 부분이 시세 대비 합리적인 수준이 되어야 합니다.

만약 낙찰가가 212,000,000원 (감정가)이라면, 순수 부담액은 212,000,000원 - 170,000,000원 = 42,000,000원이 됩니다. 이는 시세 추정치(6540만~7790만)보다 낮으므로 유리한 조건이 될 수 있습니다.

최종 예상 입찰가 범위:

순수 부동산 가치에 대한 입찰가를 50,000,000원에서 70,000,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다.

이는 총 실질 부담액으로 환산 시 약 220,000,000원에서 240,000,000원 수준입니다.

입찰 시에는 배당표 확정 후 임차인별 배당 금액을 확인하여 최종 인수 금액을 확정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.